Порядок продажи доли в квартире 2018

Содержание
  1. Купля-продажа доли в квартире в 2020 году
  2. Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году
  3. Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
  4. Порядок выделения доли перед продажей
  5. Размер налога с продажи доли в квартире
  6. Можно ли продать половину или часть своей доли
  7. Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)
  8. Что делать, если один из собственников не согласен
  9. Может ли муж продать свою долю квартиры
  10. Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку
  11. Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция
  12. Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал
  13. Продажа доли в квартире в 2018 году
  14. Порядок определения долевой собственности
  15. Пошаговая инструкция продажи доли в квартире
  16. Если один из собственников несовершеннолетний
  17. Продажа доли если один из собственников помещения против
  18. Как продать долю квартиры в ипотеке
  19. Документы для продажи доли в квартире
  20. Налог с продажи доли в квартире в 2018 году
  21. Продажа доли в квартире: участие нотариуса по правилам 2018 года
  22. Порядок продажи, преимущественное право дольщиков и его реализация
  23. Продажа доли квартиры без согласия других собственников
  24. Продажа доли: документы для нотариуса
  25. Уплата налогов с продажи доли в квартире
  26. Налог и кадастровая оценка
  27. Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников
  28. Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020
  29. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать
  30. Минимальная доля собственности в квартире
  31. Микродоля в жилой недвижимости: новый закон
  32. Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи
  33. Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику
  34. Продажа доли в приватизированной квартире
  35. Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником
  36. Как продать долю в коммунальной квартире
  37. Продажа всех долей в квартире одному покупателю
  38. Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части
  39. Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это
  40. Как продать свою долю через суд
  41. Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире
  42. Согласие на продажу доли в квартире образец
  43. Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи
  44. Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец
  45. Особенности налогообложения
  46. Запрет на продажу доли в квартире
  47. Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
  48. Новые правила продажи доли в квартире
  49. Можно ли продать долю в квартире?
  50. Процедура продажи доли в квартире: новый закон
  51. Как продать по закону долю в квартире?
  52. Список необходимых документов
  53. Налогообложение

Купля-продажа доли в квартире в 2020 году

Порядок продажи доли в квартире 2018

При реализации доли жилья у собственников часто возникают сложности и жаркие споры. Проблема усугубляется, если владельцы являются родственниками или бывшими супругами. На помощь приходит закон. Купля-продажа доли в квартире в 2020 году регламентируется определенными нормами.

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году

Консультация юриста бесплатно

Реализация имущества, которое распределено между несколькими собственниками, регулируется законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», принятом в 2016 году.

Проект предусматривает оформление сделок с привлечением нотариуса. Без его услуг нельзя продать долю недвижимости. Это сделали для того, чтобы избежать неправомерных схем продажи.

Законодательно разрешено реализовывать даже часть однокомнатной квартиры, если она находится в собственности у 2 или 3 человек. Хотя на практике такую долю практически невозможно продать. Гораздо проще провести сделку, если квартира 2 или 3-комнатная.

В этом случае доля фактически будет представлять собой комнату, которая подлежит продаже. Новый владелец, к тому же, получит право пользоваться санузлом, ванной, кухней, прихожей.

Чаще всего продажа происходит в следующих случаях:

  • развод супругов;
  • получение наследства на одну квартиру несколькими родственниками;
  • необходимость срочно получить деньги.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Первоначально следует выслать нотариально заверенное уведомление о предстоящей продаже второму собственнику (3, 4 и т.д., если их несколько). Совладельцы имеют первоочередное право выкупа и при этом смогут купить долю по той же стоимости, что и прочие лица.

Образец уведомления о продаже доли в квартире в 2019 году

У них будет 1 месяц для принятия решения. После этого они либо согласятся выкупить часть имущества, либо откажутся от своего права.

Покупателю необходимо дождаться официального отказа, но иногда уведомления игнорируют, поскольку между совладельцами напряженные отношения.

В этом случае нужно подождать месяц. По истечении этого срока происходит автоматический отказ от выкупа, даже если ответа не последовало.

После этого останется лишь найти покупателя и совершить реализацию имущества по стандартной схеме. Для оформления сделки можно воспользоваться услугами МФЦ. Процедура происходит в несколько этапов:

  1. Сбор пакета документов (правоустанавливающие бумаги, подписанный договор купли-продажи, паспорта всех участников сделки и пр.)
  2. Потребуется оплатить госпошлину за регистрацию нового договора и предоставить квитанцию.
  3. В МФЦ стороны подписывают соглашение о подтверждении перехода права на имущество. Документы принимаются на регистрацию.
  4. Сотрудник центра озвучит день, в который будут готовы документы о переходе имущественных прав. Стороны могут забрать свои экземпляры по отдельности.

Порядок выделения доли перед продажей

Чтобы определить конкретную часть квартиры, принадлежащую человеку, можно провести процедуру выделения доли. Главное требование – об этом необходимо поставить в известность всех остальных владельцев жилья.

Если они не хотят выкупать долю, определяется размер части жилого помещения, принадлежащий конкретному владельцу.

Выделить долю можно, договорившись с остальными собственниками. Например, при продаже двухкомнатной квартиры площадью 46 кв. м. каждому из двух владельцев положено по 23 кв. м. В натуре это может быть одна из комнат и часть общей территории.

Если компромисса достигнуть не удалось, дело передается в суд. Выделение происходит путем математического расчета. Количество квадратных метров делят на число собственников (если они в равных правах). В таком случае может понадобится помощь квалифицированного юриста.

Размер налога с продажи доли в квартире

Если реализуется часть жилого помещения, она подлежит налогообложению, как и в тех случаях, когда совершается сделка по продаже целой квартиры. В Налоговом Кодексе указано, что владелец обязан оплатить 13% от стоимости реализованного имущества в бюджет РФ.

Правда, это положение действует с определенными оговорками. Например, сделки, цена которых составила меньше 1 млн. руб., не подлежат налогообложению. Если стоимость выше, из суммы расчета вычитается 1 млн.

Пример: квартиру (долю в ней) продали за 2 млн. руб. Налог необходимо заплатить только с 1 млн. В этом случае он составит 130 тыс. руб.

Есть и дополнительный бонус – если имущество находилось в собственности дольше 3-х лет, нет необходимости оплачивать налог на прибыль.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости в 2019 году

Можно ли продать половину или часть своей доли

Иногда владелец хочет продать не целиком всю долю, а только часть от нее. Чаще всего такое происходит, если квартира большой площади и значительная часть доли в ней принадлежит одному человеку.

Закон разрешает продажу отдельной части. После оповещения остальных владельцев о предстоящей сделке действовать можно по одной из следующих схем:

  • продать часть доли одному человеку, затем продать ему оставшуюся площадь, поскольку после этого он получит право на первоочередной выкуп;
  • заключить договор дарения и получить деньги (в этом случае не требуется извещать остальных собственников);
  • оформить часть имущества в залог.

Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)

Консультация юриста бесплатно
Немного сложнее план действий при реализации имущества, если владелец – ребенок, а кто-то из родителей (или попечителей) собирается продать его долю в квартире. С долей несовершеннолетнего любые операции по купле-продаже происходят только при согласии органов опеки.

В первую очередь сотрудники ведомства захотят получить подтверждение того, что несовершеннолетнего не выгонят на улицу. Долю ребенка не разрешат продавать в двух случаях:

  • если реализуемая часть имущества – единственное жилье несовершеннолетнего;
  • если после продажи ребенок будет жить в худших условиях, чем до нее.

Чтобы получить одобрение от органов опеки, необходимо будет предоставить им доказательства того, что после сделки несовершеннолетний получит право собственности на часть другого жилого помещения, либо средства от продажи поступят на его банковский счет.

Что делать, если один из собственников не согласен

Нередко встречаются случаи, когда владельцы квартиры не могут прийти к компромиссу. Чтобы продать долю без согласия остальных собственников, требуется действовать строго в рамках законодательства.

В первую очередь, официально уведомите совладельцев имущества о предстоящей сделке (направьте каждому заказное письмо). Если никто из них не изъявил желания приобрести вашу часть, ее можно выставлять на рыночную продажу.

Важно, чтобы доля была выделена натурально. Если речь идет о продаже без согласия прочих владельцев, скорее всего, придется сделать это через суд. Помешать сделке собственники не могут. Если дело дойдет до судебного разбирательства, можно будет предъявить доказательства отправки официального уведомления о продаже.

Может ли муж продать свою долю квартиры

Если жилье находится в совместной собственности супругов, и они разводятся, муж имеет право реализовать свою часть имущества, как и жена.

Другое дело, что он обязан вначале уведомить бывшую супругу о предстоящей реализации и предложить ей выкупить его долю.

Если она не соглашается или не имеет финансовой возможности для выкупа, муж может совершить сделку без ее участия и продать свою часть на рынке недвижимости.

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

С реализацией части имущества, которое находится в ипотеке, возникает немало сложностей. Чаще всего продажа требуется, если супруги разводятся, но при этом еще не погасили сумму займа.

Здесь также действует главное правило всех сделок с имущественными долями – первоочередное право покупки принадлежит совладельцу.

Другое дело, что для совершения продажи в любом случае потребуется согласие финансовой организации, которая когда-то выдавала жилищный кредит.

Банки не всегда с готовностью идут на сделки по реализации имущества, которое оформлено в ипотеку. Если второй супруг готов выкупить часть собственности, практически наверняка согласие будет получено, а кредитный договор будет заново заключен на единоличного собственника.

Если долю приобретает третье лицо, можно попробовать договориться с банком, чтобы кредитные обязательства в равной степени распределили между бывшим супругом и новым владельцем доли, но это достаточно сложно. Существует также вариант досрочного погашения ипотеки и снятия обременения с последующей продажей части квартиры.

Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

Процесс оформления части имущества во многом повторяет процедуру стандартной сделки по покупке недвижимости. Используется классический договор купли-продажи. Выделяют следующие этапы:

  1. Подготавливаются необходимые документы (бумаги, подтверждающие право собственности, выписки из БТИ и домовой книги, договор купли-продажи, нотариально заверенные копии извещений о предстоящей продаже).
  2. Происходит подписание договора купли-продажи при содействии нотариуса.
  3. Сделка завершается в регистрационной палате или МФЦ, куда передаются документы для окончания процедуры и перерегистрации права владения.

По окончании установленного срока (обычно 2 недели) регистрация нового владельца будет завершена.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Достаточно сложно приобрести части имущества на материнский капитал. Дело в том, что к жилью, которое будет куплено на эти средства, предъявляются определенные требования. Совершить покупку можно лишь в том случае, если объект сделки – отдельное жилое помещение. Поэтому воспользоваться материнским капиталом при приобретении доли можно в следующих случаях:

  • реализуемая часть изолирована (представляет собой отдельную комнату);
  • вся квартира после сделки будет находиться в собственности покупателя.

Не получится приобрести долю в однокомнатной квартире. Кроме того Пенсионный фонд вправе отказать в покупке части жилого помещения на свое усмотрение.

Несмотря на многочисленные сложности, возникающие при продаже доли в квартире, закон регламентирует все важные моменты и предоставляет возможность всем заинтересованным сторонам совершить сделку быстро и без проволочек.

Источник: https://mfc-list.info/kak-prodat-kupit-dolju-v-kvartire-v-2018-godu.html

Продажа доли в квартире в 2018 году

Порядок продажи доли в квартире 2018

Порядок определения долевой собственностия

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Если один из собственников несовершеннолетний

Продажа доли если один из собственников помещения против

Как продать долю квартиры в ипотеке

Документы для продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире в 2018 году

Процесс продажи недвижимого имущества – это дело привычное и несложное. Достаточно найти покупателей, юридически правильно оформить сделку и получить от покупателя денежные средства.

Но ситуация усложняется, если в качестве реализуемого объекта выступает не вся квартира. Продажа доли в квартире в 2018 году не менее популярна, чем поиск покупателя на полноценную квартиру или дом.

Такой вариант купли–продажи используется если, например, жилплощадь получена по завещанию на нескольких наследников.

Порядок определения долевой собственности

Данный вопрос регламентирует Гражданский кодекс, а именно статья 245. В ней говорится о порядке владения несколькими собственниками одним имуществом и особенностями определения долей.

Они закрепляют за владельцем определенную часть жилого помещения, что находит свое отражение в свидетельстве о государственной регистрации.

Также эта информация отражает в Росреестре недвижимого имущества с указанием частей владения, которые обозначаются в виде дроби.

Долевую недвижимость можно оформить по добровольному согласию собственников или через суд. Также она может передаваться по наследству. Собственник может в определенных долях распределить квартиру между несколькими родственника. На основании завещания и будет составлено свидетельство о государственной регистрации, в котором и будут указаны части совладельцев.

Главным отличием выделения долей от разделения совместной собственности заключается в том, что в первом случае процесс проходит без посягательств на права собственности других владельцев. Раздел имущества предполагает прекращение всех прав и определение их по-новому с оформлением новых документов.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

В случае продажи микродоли третьему лицу потребуется соблюдение всех тонкостей и нюансов данного процесса. Это будет требовать не только покупатель, но и нотариус, который будет сопровождать сделку по отчуждению доли в натуре. После совершения сделки оспорить её результаты будет сложно другим собственникам помещения.

Поэтому чтобы сделка по продаже доли площади была максимально юридически чиста нужно соблюдать такие этапы:

  1. Первыми о намерении продать свою долю необходимо уведомить других собственников квартиры. Данную процедуру необходимо проводить письменно. Для этого на их имя отправляются заказные письма с уведомлением. Если они откажутся от приобретения данной части, то в течение 1 месяца должны будут направить ответ на имя отправителя. При игнорировании данного уведомления заказное письмо вернется отправителю и спустя еще 30 дней он имеет законное право продать квартиру третьим лицам.

Важно! С 2018 года у владельцев появился еще один способ уведомления других собственников. Все происходит по средствам сети интернет. Для этого нужно просто разместить объявление о продаже на официальном сайте инспекции, занимающейся регистрацией недвижимости.

  1. В том случае, если владелец другой части согласился приобрести реализуемую долю, то договор купли-продажи оформляется именно с ним, поскольку данная категория имеет преимущественное право в вопросе продажи доли в жилом помещении.
  2. При отказе других собственников можно реализовывать квартиру третьим лицам.

В данном процессе не должно возникнуть никаких проблем. Самое главное – это уведомить остальных сособственников о своем намерении реализовать имеющуюся часть квартиры и даже не получив согласие на продажу доли в квартире от своих соседей, вы будете иметь полное право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Если один из собственников несовершеннолетний

В случае если планируется продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей процесс будет выглядеть таким образом, как описано выше.

На имя собственника, а точнее его законных представителей, поскольку он является несовершеннолетним, продавец направляет письменное уведомление о желании владельца одной из частей квартиры продать её.

Законный представитель обязан в течение 1 месяца дать ответ на это заявлен или проигнорировать его, тогда доля будет выставлена на продажу третьим лицам.

Продажа доли если один из собственников помещения против

Второму собственнику на правах приоритетной категории будет направлено письменное уведомление. Если в своем ответе он выразил категорический отказ в продаже доли, но сам её приобретать тоже не собирается, то гражданин, желающий реализовать свою часть квартиры, имеет полное право не дожидаться исхода 30 дней и немедленно выставлять долю на продажу.

Любые устные или письменные возражения второго владельца жилого помещения не будут учтены ни на одном этапе оформления сделки. Даже при обращении в вышестоящие инстанции и суд, его заявления не будут рассмотрены, поскольку в действиях второго владельца нет нарушения закона. Он имеет полное право на продажу доли квартиры без согласия других собственников, если они сами не готовы ее купить.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Как продать долю квартиры в ипотеке

Этот вариант встречается довольно часто, но в нем не все так просто. Поскольку при приобретении квартиры в ипотеку она находится в залоге у банка, то в первую очередь необходимо обратиться в территориальное отделение финансовой организации, которая после рассмотрения обращения примет решения о разрешении или об отказе проведения данной сделки.

Банк может отказать на тех основаниях, что под залогом у него находится вся квартира, а не только одна доля. Поэтому желающим продать свою часть квартиры либо придется ждать момента полного погашения займа, либо найти покупателя, который согласиться взять на себя все обязательства по уплате ежемесячных ипотечных платежей до полного погашения долга.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Документы для продажи доли в квартире

В список документации, необходимой для проведения сделки, входит:

  1. Свидетельство о государственной регистрации собственности. Оно подтверждает, что за данным гражданином числится определенная доля в рассматриваемом жилом посещении.
  2. Кадастровый и технически паспорт на данный объект.
  3. Выписка из единого реестра регистрации прав собственности.
  4. Справка с описанием объекта.
  5. В случае приобретения доли лицом, находящимся в законном браке, необходимо письменное разрешение на проведение сделки от второго супруга.
  6. Выписка из домовой книги.
  7. Оригиналы и копии паспортов всех участников сделки.

Также в обязательном порядке необходимо приложить письменные уведомления, отправленные на имя остальных собственников. Они могут быть без ответа. Самое главное показать их наличие, что свидетельствует о том, что они были в курсе намерений продать данным собственником свою часть.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Налог с продажи доли в квартире в 2018 году

Данная пошлина рассчитывается по тем же правилам, что и налог с продажи целой квартиры. Ставка составляет 13% и применяется к сумме, указанной в договоре купли-продажи имущества.

Но если срок владения превышает период, установленный  налоговым законодательством как минимальный.

При реализации доли после указанного срока собственник освобождается о необходимости уплачивать пошлину за совершение данной сделки.

Данная льгота действует для тех лиц, кто владеет долей в жилом помещении на протяжении пяти и более лет. Отметим, что в данном случае речь идет о календарном сроке, т.е. гражданин должен владеть данным объектом в течение 60 месяцев с момента регистрации его в качестве собственника.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/prodazha-doli-v-kvartire-v-2018-godu/

Продажа доли в квартире: участие нотариуса по правилам 2018 года

Порядок продажи доли в квартире 2018

Продажа доли в квартире – не всегда простая процедура, так как по закону должны соблюдаться права всех собственников недвижимости: если они не согласны со сделкой, то смогут оспорить её в суде.

А со 2 июня 2016 года желающим продать свою долю в квартире придётся учитывать ещё одно требование закона:  любые сделки, касающиеся долей в доме или квартире должны в обязательном порядке оформляться нотариально и только потом проходить процедуру госрегистрации.

Неважно, намерен ли владелец продать или подарить свою долю другому сособственнику или третьему лицу, не имеющему отношения к дольщикам – прежде всего, необходимо, чтобы сделку оформил нотариус. Затем нужно будет зарегистрировать её в Росреестре, предоставив полный пакет документов. Таким образом, продажа доли без нотариуса становится невозможной.

Желающим оформить сделку с долевой недвижимостью также необходимо помнить следующие нюансы:

  • По закону отличий в процедуре передачи жилья новому владельцу – будь то родственник или посторонний человек, нет, кроме ситуации дарения – в случае дарения доли сособственнику не действует преимущественное право покупки у других совладельцев;
  • Но правило нотариального заверения распространяется и на те сделки, в процессе которых долевая недвижимость переходит в руки одного хозяина (по договору дарения либо купли-продажи).

Согласно заверениям экспертов, эти меры призваны уменьшить количество мошенников и случаев захвата жилья на рынке недвижимости.

Нотариальное согласие на продажу доли необходимо для защиты интересов дольщиков. Кроме того, оформляя сделку, нотариус тем самым проводит проверку её легитимности и исключает возможные попытки обмана и мошенничества со стороны участников договора.

Порядок продажи, преимущественное право дольщиков и его реализация

Гражданский кодекс РФ гласит, что недвижимость, принадлежащая двум или более гражданам одновременно, находится либо в долевой, либо в совместной собственности (ст. 244). Главное отличие между этими двумя видами заключается  в том, что при долевом владении каждый сособственник имеет определенную долю в общем доме или квартире.

Оформление сделок с участием долевой недвижимости имеет свои нюансы Основная трудность заключается в том, что продажа, обмен или дарение доли требуют обязательного согласия всех сособственников жилья.

Это отличает права владельца доли в доме или квартире от, к примеру, прав хозяина одного из помещений в общем здании, когда его имущество выделено «в натуре», т.е.

определено в границах внутри здания и зарегистрировано в установленном порядке.

Загвоздка в том, что на практике одну долю фактически нельзя «отгородить» от остальных и запретить другим дольщикам использовать чужую жилплощадь.

Ведь доля в квартире отмечается во всех официальных документах лишь в виде числового  отношения (дроби) – будь то треть, половина, четвертая часть площади жилья и т.п.

Выделение доли «в натуре» внутри квартиры натыкается на ограничения жилищного законодательства, предусматривающего помимо санитарных норм метража еще и требования к доступу к таким помещениям как кухня, санузел и т.д.

Чтобы реализовать свою часть недвижимости (не выделенную «в натуре»), по закону необходимо соблюсти преимущественное право остальных сособственников на покупку квартиры.

Это значит, что желающий продать свою долю жилья обязуется в первую очередь предложить приобрести её другим дольщикам, к примеру, бывшей супруге.

Таким образом, хозяин не вправе искать посторонних покупателей до получения отказа на приобретение доли квартиры от других дольщиков.

Итак, чтобы законно продать долю в квартире, её владелец должен выполнить следующие шаги:

  1. Предложить всем без исключения оставшимся дольщикам выкупить его часть квартиры. Цену при этом устанавливает, разумеется, продавец. Предложение должно быть оформлено в виде письменного извещения о намерении реализовать долю, в котором также прописываются её стоимость и прочие условия сделки (обычно делается через нотариуса).
  2. В том случае, если кто-либо из дольщиков согласится на эти условия и решит выкупить жилплощадь, необходимо оформить сделку – процедура аналогично заключению обычного договора купли-продажи.
  3. Если никто из сособственников не выразит желания выкупить долю, то владельцу необходимо заручиться их письменным отказом, с которым уже можно будет искать покупателей в числе посторонних, но по той же цене (не ниже). Если отказ в письменной форме не был предоставлен, то владелец вправе продавать жилплощадь не ранее чем через месяц с момента уведомления других дольщиков. По истечении срока хозяин сможет законно продать недвижимость третьему лицу – но у него должно быть доказательство извещения всех сособственников о своём намерении.

При оформлении сделки купли-продажи  совместно с посторонним человеком владелец доли обязан предъявить в органы Росреестра письменный отказ всех остальных собственников – или же документы, подтверждающие, они получили предложение о выкупе отчуждаемой доли более 30 дней назад, но ни один из них не согласился заключить сделку на условиях продавца.

Полезно знать! Бывают случаи, когда выкупить долю в квартире хотят несколько совладельцев недвижимости одновременно. Тогда продавец имеет право самостоятельно выбрать, кому из них продать свою жилплощадь.

Если владелец реализуемой доли при её продаже не соблюдал преимущественное право других сособственников, то любой из них сможет оспорить сделку купли-продажи в суде. Согласно законодательству, дольщик имеет право сделать это в течение трёх месяцев с того момента, когда он узнал о факте передачи недвижимости в руки постороннего лица.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

К сожалению, мирно договориться об отчуждении доли в квартире не всегда удаётся, даже если дольщики являются друг другу родственниками.

Сособственники могут целенаправленно уклоняться от получения письменного извещения, или же давать согласие на приобретение, хотя на самом деле выкупать долю не собираются – им нужно лишь потянуть время.

  К тому же возможны ситуации, в которых контакт с одним из дольщиков затруднён: ссора, проживание в другой стране и т. п. Что же предпринять в этом случае?

Основное правило – реализовать долю в квартире имеет право любой, если предварительно выделить её из состава всей жилплощади через суд.

В этом случае оформить сделку можно, даже если согласие собственников на продажу доли отсутствует – помешать они никак не смогут, хоть и имеют преимущественное право на приобретение.

Однако лучше всего будет предпринять следующие действия, постаравшись решить проблему миром:

  • Обратиться ко всем дольщикам с предложением выкупить часть недвижимости;
  • Если сособственники отказываться общаться с продавцом лично, извещение о продажи доли следует отправить заказным письмом с уведомлением о его получении – так будет проще доказать свою правоту в ходе возможного судебного разбирательства;
  • Если продавец не знает, где находится дольщик, то письмо нужно отправить по последнему известному адресу;
  • В случае дальнейшего отказа сособственников договариваться можно обращаться в суд для выделения своей доли в недвижимости и её последующей продажи.

Кроме того, существует ещё один способ обойтись без согласия дольщиков – оформить договор дарения на покупателя, предварительно договорившись о способе перечисления средств – здесь стоит действовать осторожно.

Дело в том, что по закону для дарственной не требуется согласие остальных сособственников.

Тем не менее, и в этом случае для заключения договора необходим нотариус: оформить долю в квартире с июня 2016 года можно только через него.

Продажа доли: документы для нотариуса

Для нотариальной заверки сделки и её последующей регистрации  необходимо предоставить пакет нижеперечисленных важных бумаг:

  1. Документ, удостоверяющий личность продавца либо всех дольщиков (паспорт).
  2. Справка из ЕГРП (из Росреестра с информацией о правообладании).
  3. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, бумаги о приватизации и т. п.).
  4. Справка о составе семьи.
  5. Если в составе дольщиков есть несовершеннолетний ребёнок, то потребуется разрешение от органов опеки и согласие родителей. Если последние были официально разведены, то все документы также нужно оформлять нотариально.
  6. Кадастровый паспорт квартиры и технический из БТИ;
  7. Согласия всех совладельцев на оформление договора (в письменном виде), заверенные нотариусом.
  8. Документ из БТИ об отчуждении доли (действителен в течение 1 месяца).

Необходимо помнить, что договор не будет иметь юридической силы до регистрации соглашения в государственных органах. Документы должен заверить нотариус – купля-продажа доли (сделка) будет считаться действительной только в этом случае.

Полезно знать! С 15 июля 2016 года свидетельства о госрегистрации прав на жильё Росреестром более не выдаются. Теперь переход дома или квартиры в новые руки удостоверяется исключительно выпиской из ЕГРП.

Уплата налогов с продажи доли в квартире

Согласно Налоговому Кодексу РФ, сделка купли-продажи недвижимости считается источником дохода, а потому облагается НДФЛ в размере 13 процентов.

Тем не менее, налоговый вычет позволят существенно сократить обязательной взнос в пользу государства – так, сделки с недвижимостью до миллиона рублей (пп.1 п.2 ст.

220 НК РФ) налогом не облагаются вообще, а если стоимость проданной квартиры была больше, то налог взимается только с суммы, превышающей миллион. Например, доля жилплощади стоила 1,5 млн. руб., значит после её реализации в казну придётся уплатить (1500 –1000) * 13 % = 60 тыс. рублей.

Помимо этого, если доля квартиры находилась в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с её продажи не взимается.

Согласно требований ст. 217.1 НК РФ сокращенный срок в три года установлен для случаев:

  1. право собственности получено по причине наследства или в рамках договора дарения между близкими родственниками;
  2. право получено налогоплательщиком как результат приватизации;
  3. право получено плательщиком ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением.

Налог и кадастровая оценка

Ранее при продаже недвижимости покупатель и владелец нередко занижали «на бумаге» стоимость квартиры, чтобы уменьшить размер налога.

Однако с 2016 года в этом больше нет никакого смысла – теперь сумма налога не может быть исчислена ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости (п.5 ст. 217.1 НК РФ).

У сотрудника налоговой службы есть доступ к базе данных, благодаря чему он всегда может узнать сумму оценки и сверить её с документацией по сделке.

Владелец доли имеет полное право продать квартиру по стоимости ниже кадастровой. При купле-продаже жилья и продавец, и покупатель ориентируются на рыночную стоимость, которая может быть ниже суммы кадастровой оценки в силу различных причин, к примеру:

  • отсутствие ремонта, неудобная планировка и т. п.
  • спад на рынке квартир, вызванный кризисом и отсутствием спроса из-за снижения покупательской способности граждан.

Продавать долю в квартире за сумму меньше кадастровой можно, но занижать сумму сделки в документах ради уменьшения налога абсолютно бессмысленно: согласно новым законам, НДФЛ за продажу взыщут по формуле: (кадастровая оценка*0,7 – 1 млн.)*13 %.

Для наглядности приведём пример: пусть кадастровая стоимость жилплощади равняется 4 миллионам рублей, владелец договорился о её продаже за 2 миллиона. Налог рассчитывается следующим образом: 4 млн.*0,7 – это 3.3 миллиона. Первый миллион не учитывается при налогообложении, остаётся 2,3 млн. Умножив эту сумму на ставку НДФЛ, получаем 299 тысяч.

Вот почему реализовывать жилье дешевле, чем со скидкой в 30 процентов от кадастровой оценки не несет налоговой экономии продавцу. Никакой разницы в сумме налога от снижения цены ниже данного порога  — нет.

Если владелец понимает, что продать недвижимость за сумму, эквивалентную кадастровой стоимости нельзя, ему следует обратиться в суд и добиваться снижения оценки. Имеет смысл узнать, какие региональные правила могут влиять на значение коэффициента, ведь отдельные субъекты Российской Федерации вправе его варьировать.

Продажа квартиры в долях через нотариуса – не только необходимое условие законного оформления сделки, но защита обеих сторон от мошенничества и обманных схем захвата жилья. Нотариус проводит анализ условий продажи, реакции на сделку других собственников. В итоге он может либо заверить договор подписью и печатью, либо отказать по причине возможных нарушений.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/08/31/prodazha-doli-v-kvartire-uchastie-notariusa/

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Порядок продажи доли в квартире 2018

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Новые правила продажи доли в квартире

Порядок продажи доли в квартире 2018

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Ознакомьтесь  Оплата и длительность стажировки по закону

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Скачать бланк договора купли продажи

Скачать образец договора купли продажи

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку.

Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ.

Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: