Оказание услуг в счет арендной платы

Содержание
  1. Договор аренды недвижимого имущества (арендная плата включает в себя коммунальные платежи) – Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений
  2. 1. Предмет договора
  3. 2. Арендная плата и порядок расчетов
  4. 3. Права и обязанности Сторон
  5. 4. Срок аренды
  6. 5. Изменение и прекращение договора
  7. 6. Ответственность Сторон по договору
  8. 7. Заключительные положения
  9. 8. Реквизиты и подписи Сторон
  10. Как заключить договор аренды и не потерять деньги и бизнес
  11. Шаг 1. Проверьте право собственности на помещение
  12. Шаг 2. Удостоверьтесь в общем соответствии договора закону
  13. Стороны договора
  14. Предмет договора
  15. Сроки
  16. Порядок урегулирования споров
  17. Шаг 3. Обратите внимание на штрафы, деньги и порядок расторжения
  18. Порядок расторжения
  19. Оплата и повышение аренды
  20. Шаг 4. Уточните тонкости
  21. Дополнительные деньги
  22. Арендные каникулы
  23. Допуск в помещение
  24. Акт приёмки
  25. Шаг 5. Соберите документы
  26. Шаг 6. Подпишите предварительный договор
  27. Задаток
  28. Аванс
  29. Шаг 7. Подпишите договор
  30. Кратко о формах арендных платежей и правилах их расчета
  31. Юридический базис
  32. Виды арендной платы и их особенности
  33. Единоразовые и регулярные платежи
  34. Фиксированный размер и гибкая ставка
  35. Денежная и натуральная оплата
  36. Документальное закрепление стоимости аренды
  37. Краткие выводы
  38. Аренда магазина: как заключить безопасный договор — Эльба
  39. Проверьте полномочия на заключение договора аренды
  40. Проверьте описание магазина
  41. Встретьтесь с уполномоченным лицом
  42. Будете точно знать, сколько заплатите
  43. Ограничите рост арендной платы
  44. Не потеряете деньги, вложенные в ремонт
  45. Не съедете по первой просьбе арендодателя
  46. Не потеряете место, когда закончится договор
  47. Предотвратите споры о ремонте
  48. Предотвратите споры об охране
  49. Не отдадите товары за долги
  50. Получите помещение без недостатков
  51. Получите право отказаться от аренды
  52. Не заплатите лишнего после переезда

Договор аренды недвижимого имущества (арендная плата включает в себя коммунальные платежи) – Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений

Оказание услуг в счет арендной платы

г. _____________________(дата заключения договора)

______________________________ в лице ______________________________________, действующего на основании _________________, именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, с одной стороны и

______________________________ в лице ______________________________________, действующего на основании _________________, именуемое в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: _________________________, (далее по тексту – “Объект недвижимости”, “Объект”).

1.2. Технические характеристики Объекта (назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики).

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости – _________________________.

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемый в аренду Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается (указать документ, подтверждающий право собственности).

1.6. Переход права собственности на указанный Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет _________________________ за 1 кв. м. в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет _________________________ в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее _________________________ числа каждого месяца.

2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

  • производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, за счет Арендодателя;
  • требовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.

3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1 настоящего договора.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Каждые _________________________ года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в _________________________-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4. Срок аренды

4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.

4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую Сторону за три месяца.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

  • грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;
  • существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

  • Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;
  • переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;
  • Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;
  • Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность Сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере _________________________ % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в _________________________-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

7. Заключительные положения

7.1. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что Помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.2. К настоящему договору применяется право (указать страну применимого права).

7.3. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в (указать орган, на рассмотрение которого Стороны намерены передавать возникающие споры).

7.4. Настоящий договор составлен в _________________________ аутентичных экземплярах на _________________________ языке(ах).

7.5. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.6. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в (наименование регистрирующего органа в случае, если договор аренды подлежит регистрации).

8. Реквизиты и подписи Сторон

АрендодательАрендатор
__________________________________________________М. П.__________________________________________________М. П.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B0_%D0%B2%D0%BA%D0%BB%D1%8E%D1%87%D0%B0%D0%B5%D1%82_%D0%B2_%D1%81%D0%B5%D0%B1%D1%8F_%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D1%83%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B8/

Как заключить договор аренды и не потерять деньги и бизнес

Оказание услуг в счет арендной платы

Если вы решили снять для бизнеса нежилое помещение, будьте аккуратны — ошибка в договоре может стоить вам большую сумму. Лучше действуйте по нашему пошаговому алгоритму

Шаг 1. Проверьте право собственности на помещение

Прежде чем заключать договор, удостоверьтесь, что у арендодателя есть право сдавать вам помещение. Если этого не сделать, можно получить неожиданное уведомление о выселении или вовсе отдать деньги мошенникам.

Самый идеальный вариант — помещение принадлежит человеку, с которым вы подписываете договор. Проверьте свидетельство о собственности.

В нём должен быть указан субъект — паспортные данные и адрес регистрации владельца помещения.

И объект — вид помещения, например, отдельно стоящий дом или нежилое помещение в многоквартирном доме, с адресом и характеристиками — этажом, площадью и другими данными.

Всегда сверяйте реальную площадь объекта и номер офиса с информацией из свидетельства о собственности — недобросовестный арендодатель может показать вам документ на другое помещение.

Так выглядит свидетельство о собственности на нежилое помещение

Еще помещение могут сдавать в субаренду. Например, крупная управляющая компания арендовала большой завод и сейчас пересдаёт его помещения компаниям поменьше. Обычно криминала в такой схеме нет, но нелишним будет попросить ознакомиться с договором аренды между собственником и УК.

Там должна быть строчка о том, что владелец согласился с тем, что арендатор будет сдавать помещение в субаренду. В этом же договоре ищите условия расторжения между владельцем и арендатором — всегда есть риск, что собственник решит расстаться с арендатором и тогда по цепочке вас тоже попросят на улицу.

Конечно, это маловероятная ситуация и вы сможете потребовать неустойку с УК, но бизнес это сохранить не поможет.

Важно —на сайте Росреестразакажите выписку из ЕГРН и проверьте, на кого зарегистрировано помещение.

Шаг 2. Удостоверьтесь в общем соответствии договора закону

Чтобы договор признали законным, он должен соответствовать требованиям сразу нескольких нормативных актов. В нём должны быть несколько обязательных пунктов.

Стороны договора

Главный вопрос этого пункта — имеет ли право человек подписать договор аренды. На каком основании возникло это право? Если вы подписываете договор с менеджером, попросите у него доверенность от гендиректора компании.

Предмет договора

Здесь нужно передать суть соглашения. В ситуации с арендой — указать, что, что помещение передаётся во временное использование для использования под (указать, что именно — офис, торговое помещение, производство и прочее). Если вместе с помещение вы получаете номер городского телефона — укажите это в этом пункте.

Не соглашайтесь подписывать договор, если в нём указано что-то иное или есть странные приписки. Например, не «передача во временное использование помещения», а «услуги по передаче помещения». Одно слово «услуги» – и это уже не договор аренды.

Так выглядит начало шаблонного договора аренды. Не стесняйтесь дописывать в него свои пункты

Сроки

Если не указать в договоре срок действия, то в случае с арендой он будет считаться бессрочным. Это значит, что ваш арендодатель может отказаться от исполнения договора, предупредив вас об этом за 3 месяца.

Чаще всего договора аренды заключают на срок до одного года — чтобы не регистрировать их в Росреестре. Если в вашем договоре написано 11 месяцев или 364 дня — удостоверьтесь, что дальше есть пункт о приоритетном праве продления аренды. Но об этом чуть позже.

Порядок урегулирования споров

В этом пункте обычно указывается, что все споры решено урегулировать в первую очередь с досудебном порядке — это стандартный пункт. Обратите внимание на то, в каком суде предлагается разбираться, если не получилось договориться мирно.

Помните, что договор — это заключение между двумя людьми, которое может содержать любую информацию, если это не противоречит закону. Арендодатель может предложить вам свою версию договора, указав, что это «шаблон» или «одобренный юристами вариант».

Если в нём есть пункт, которые не устраивают вас — предложите их исключить из договора или переписать. Отказывается — взвесьте, насколько эти пункты опасны для вас.

Установленного законом образца договора аренды нежилого помещения нет, поэтому не слушайте отговорки о юристах и шаблонах, предлагайте свои варианты соглашения.

Шаг 3. Обратите внимание на штрафы, деньги и порядок расторжения

Если говорить не об откровенно мошеннических схемах, то в договорах аренды нежилых помещений стоит обращать внимание на два ключевых пункта.

Ответственность за неисполнение. Так называют часть, в которой обычно содержится множество пунктов для вас и практически ничего для арендодателя.

Внимательно прочитайте часть, где говориться о штрафах для вас, лучше с юристом. Вам нужно осознавать, что вы действительно согласны выплатить неустойки и пени, если нарушите условия договора.

Главный пункт обычно — штраф за неуплату. Взыскивается в процентах на каждый день просрочки.

Порядок расторжения

Проверьте, чтобы в договоре обязательно были ясно прописаны условия пролонгации. Например, что у вас, при условии надлежащего исполнения договора, есть преимущественное право на продление аренды.

Важно добавить, что договор стороны могут расторгнуть только по обоюдному согласию. Если арендодатель настаивает на праве одностороннего расторжения, убедитесь, что вы готовы к такому повороту событий. Настаиваете на как можно большем сроке, за который вас обязаны уведомить о расторжении — например, хотя бы за 5-6 месяцев.

Оплата и повышение аренды

В договор нужно внести условия повышения стоимости аренды. Обычно так и пишут — арендодатель имеет право повысить стоимость договора не чаще одного раза в год максимум на N%. Оповестить о повышении арендодатель обязан за N дней.

Важно: укажите в договоре, что срок оплаты считается с момента отправки, а не поступления платежа — иначе придётся отвечать за задержки из-за банков.

Шаг 4. Уточните тонкости

Если вы заключаете договор аренды больше чем на шесть месяцев и настроены на долгосрочный бизнес в этом месте, обязательно отдайте документ проверенному юристу — в каждой ситуации может быть огромное количество тонкостей, универсальных решений нет.

Дополнительные деньги

Иногда сумма, которую арендодатель просит за использование помещение — не все фактические траты на офис. В договоре вас могут обязать оплачивать:

  • Оплата коммунальных услуг — заранее убедитесь, что везде установлены счётчики. Если их нет, внимательно читайте, что написано в договоре. Есть разница между «по тарифам, установленным министерством такой-то области» и «по нормативам», которые установлены непонятно кем. Если формулировка максимально расплывчата и содержит лишние слова — возможно, вам придётся оплачивать счёта, которые выставил сам арендодатель.
  • Уборка помещений — арендодатель может нанять странную клининговую службу, которая берёт за услуги в 10-100 раз дороже средней цены по рынку. Лучше всего настаивать на обязанности арендатора содержать офис в чистоте — так будет проще.
  • Охрана. Узнайте, сколько стоит оплата услуг и какие правила есть для повышения оплаты.

Арендные каникулы

Устоявшейся практики нет, но обычно в какой-то форме арендодатель идёт бизнесу навстречу. Например, вы можете договориться сделать ремонт в счёт аренды. Или взять обязательство сделать ремонт, но при этом не платить 2-3 месяца. Или вовсе обойтись без арендных каникул, если помещение уже готово к работе.

Допуск в помещение

В договоре может быть пункт, в котором вас обязывают пропускать в помещение в любое время самого арендодателя и его представителей. Иногда дописывают, что если ваше разрешение не получено, то арендодатель может сделать это самостоятельно.

Изменение условий договора в одностороннем порядке. Обычно вам предлагают следить за изменениями самостоятельно, с помощью специального раздела на сайте управляющей компании или где-то еще.

Обязательства у арендодателя оповещать об изменениях нет. Избегайте такой ситуации — фактически, вам могут поднять стоимость аренды, выселить или сделать что-то еще когда и как угодно.

Конечно, потом можно будет апеллировать к незаконности таких действий и долго судить, но разве вам это нужно?

Акт приёмки

Укажите в договоре, что вы въедете в помещение только после подписания акта приёмки — это нужно сделать за несколько дней до фактического переезда. Вносите в акт как можно больше информации — трещина в стене, состояние окон и дверей. Если в помещении есть что-то сломанное — обязательно укажите это в акте.

Добавьте в акт информацию обо всех предметах, что есть в помещении — стулья, столы, шкафы, витрины, даже чайник. Можно выбросить старый письменный стол и разваливающийся шкаф, а затем получить претензии от арендодателя на круглую сумму.

Шаг 5. Соберите документы

При заключении договора аренды от вас потребуется несколько документов:

  • Выписка из ЕГРЮЛ (если не регистрируете в Росреестре, можно обойтись без неё);
  • Копия свидетельства о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
  • Банковские и почтовые реквизиты;
  • Копии учредительных документов — для ООО;
  • Копия паспорта;
  • Документ, подтверждающий ваше право заключать договор — если вы выступаете как менеджер от ООО.

Обычно этого достаточно для стандартного договора о передаче помещения во временное использование.

Шаг 6. Подпишите предварительный договор

Такой документ могут назвать письмом о намерениях или «договором задатка» – встречаются разные вариации. Суть в том, что вы фиксируете ваши договорённости о намерении заключить договор аренды, чтобы помещение не сдали другим людям, пока вы собираете документы и ведёте переговоры о несущественных условиях договора.

В таком письме стоит кратко описать характеристики помещения, указать срок аренды и указать последствия отказа от аренды. Иногда по этому же предварительному договору с будущих арендаторов берут «залог». Могут написать, что если вы решите отказаться от заключения договора, то деньги не возвращаются. Здесь есть тонкость, нужно отличать задаток и аванс:

Задаток

Если переданные деньги в расписке назвать так, то для него обязательно подписывать отдельный договор, согласно ст. 380 ГК РФ. Если не сделать письменное соглашение, сумма будет считаться авансом. Заверить такой документ можно у нотариуса.

По условиям задатка если арендатор откажется от договора даже по уважительной причине, то деньги останутся у арендодателя. Если же наоборот, то владелец помещения должен вернуть деньги и обычно отдать такую же сумму сверху — тут как договоритесь.

 

Аванс

В законе само определение термина не установлено, поэтому трактовка строится на практике судебных разбирательств. Фактическое отличие от задатка — если вы решите отказаться от заключения договора, то арендодатель будет обязан отдать вам всю сумму без каких-то штрафных санкций.

Шаг 7. Подпишите договор

Когда вы утрясли все разногласия, договорились по всем пунктам и даже заключили предварительный договор — не расслабляйтесь. Не подписывайте готовый договор сразу — возьмите паузу на сутки, прочитайте еще раз договор вечером и свежим взглядом с утра.

На встрече с арендодателем будьте внимательны. Ситуация может быть такой — вам сбросили копию документа на почту, вы прочли и со всем согласны. На встрече вам предлагают распечатанный договор. Прочитайте то, что вам дают — может быть, перед печатью в него внесли какие-то изменения.

Подписывайте только тот экземпляр договора, который прочитали.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/svoedelo/kak-zakliuchit-dogovor-arendy-i-ne-poteriat-dengi-i-biznes-5cc6be2e589ccd00b22892b8

Кратко о формах арендных платежей и правилах их расчета

Оказание услуг в счет арендной платы

Гражданское законодательство РФ выделяет несколько видов оплаты аренды. Участники соглашений выбирают наиболее удобный и экономически эффективный из них. Способ расчетов приобретает силу после документального закрепления. Схема обязательно прописывается в договоре.  

Юридический базис

Финансовые отношения в рамках арендных сделок регулируются ГК РФ. Плата за пользование имуществом устанавливается в соответствии со статьей 614 Кодекса. Официальное определение лаконично. Законодатель именует арендными платежами обязательные взносы, порядок и срок внесения которых закреплен соглашением.

Регулирование во многом зависит от предмета сделки. Если таковым является частная недвижимость, транспорт или оборудование, цены остаются свободными. Участники руководствуются рыночными показателями, личными обстоятельствами, характеристиками имущества.

Правила меняются, когда речь заходит о муниципальной или государственной собственности.

Так, при передаче в возмездное пользование федеральных земель чиновники опираются на правительственное постановление № 582. Особый порядок расчетов применяется и в случае финансовой аренды.

Вознаграждение по договорам лизинга устанавливают с учетом закона № 164-ФЗ. Платеж здесь включает выкупную стоимость.

Большое значение при формировании цены имеет судебная практика. Основой являются разъяснения ВС и ВАС России. Внимания заслуживают постановление 73 от 17.11.11, обзоры № 3 за 2017 и № 4 за 2018 годы.

Обобщая позиции нижестоящих судов, высшие инстанции рассказали, что такое арендная плата, разрешили ряд правовых коллизий и пресекли двоякое толкование норм.

Документы не имеют силы закона, но дают общее представление о рассмотрении споров.

Виды арендной платы и их особенности

Основа классификации заложена ст. 614 ГК РФ. Норма выделяет следующие формы вознаграждений:

  • фиксированные взносы различной периодичности;
  • процент либо долю от доходов, плодов или иных результатов эксплуатации имущества;
  • предоставление услуг;
  • передача вещи в счет погашения обязательств арендатора;
  • неотделимые улучшения актива.

Закон допускает установление смешанных форм арендных платежей. Участники сделок активно пользуются диспозитивностью гражданского права, разрабатывая собственные схемы.

Классификацию проводят также по составу. Нередко условиями соглашения предусматривается деление суммы на несколько частей. Составляющими арендной платы могут быть:

№ п.п. Наименование Общее описание
1.КомпенсацияПри заключении договора владелец актива несет определенные расходы. Так, в состав арендного взноса включают возмещение издержек на модернизацию, настройку, транспортировку имущества, дополнительную комплектацию. Вопросы ремонта обязательно оговаривают в соглашении. В противном случае сторонам придется следовать общим правилам. Статья 616 ГК РФ возлагает обязанность проведения текущих работ на арендатора. Капитальный ремонт лежит на плечах непосредственного собственника
2.НалогиЕсли арендодатель признан плательщиком НДС, стоимость пользования имуществом увеличится (ст. 146 НК РФ)
3.ДоходЭта часть поступает непосредственно собственнику объекта и признается чистой прибылью по сделке
4.Дополнительные услуги В состав арендной платы могут входить расходы на связь, вывоз мусора, сервисное обслуживание и другое

Неустойка и пени увеличивают фактическую стоимость пользования имуществом. Однако отнести их к составляющим арендной платы нельзя.

Начисление штрафных санкций связано с нарушениями договора (например, просрочкой платежа). В отличие от арендного взноса сумма взысканий может уменьшаться. Алгоритм применения ст.

333 ГК РФ продемонстрировал Суд Железнодорожного района Ростова-на-Дону при рассмотрении дела № 2-2575/2017.

Единоразовые и регулярные платежи

Периодичность расчетов имеет большое значение, а потому согласовать вопрос необходимо на начальной стадии сотрудничества. Жестких ограничений законодатель не ставит. Участники вправе выбрать любой вариант:

  1. Предоплата. Арендатор вносит средства за весь период пользования имуществом по договору. Такая схема распространена в прокате движимых вещей, например, театральных костюмов (ст. 630 ГК РФ).
  2. Ежегодный взнос. Этот вариант нередко выбирают при передаче в аренду муниципального, регионального или федерального имущества, а также оборудования или транспорта. Размер вознаграждения рассчитывают за календарный год.
  3. Ежемесячные или ежеквартальные платежи. Классическая схема расчетов основывается на периодических равных взносах. Деньги перечисляются арендатором в конкретный день или до установленной в договоре даты. Иногда участники утверждают специальный график.
  4. Посуточная оплата. Это особый вид аренды, практикуемый преимущественно в сфере недвижимости. Вознаграждение удерживается за каждый день по согласованной партнерами ставке.

В 2019 году ситуация с посуточной арендой жилья изменилась. Парламентарии запретили размещать хостелы в многоквартирных домах (ст. 17 ЖК РФ). Требования к этому виду бизнеса ужесточили, а игроков поставили в равные условия. Поправки вступили в силу в октябре.

По общему правилу, менять размер периодического взноса можно не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Отступать от предписания стороны вправе лишь при наличии соответствующей оговорки в соглашении. Участники должны определить порядок корректировки. Механизм применения нормы подробно описан информационным письмом ВАС РФ № 66 от 11.01.02.

Фиксированный размер и гибкая ставка

В большинстве случаев размер арендного платежа указывают в договоре. Это неизменная величина, измеряемая в любой конвертируемой валюте. При этом практические расчеты на территории России проводятся только в рублях (ст. 317 ГК РФ).

Отчисления арендатора в этом случае не зависят от экономических выгод эксплуатации имущества. Изменить тариф стороны могут по взаимному согласию или в порядке, предусмотренном договором. А вот инфляционные процессы не являются основанием одностороннего увеличения требований. К такому выводу пришел 5 ААС в обзоре от 14.10.2011 (дело А51-22191/2009).

Гибкая ставка встречается в практике реже. Прогрессивный вариант выбирают преимущественно коммерсанты. Формы разнообразны:

Порядок расчета Пример
Доля от валовой выручки или чистого доходаАренда магазина или иной торговой точки
Процент от количества заказов, посетителейИспользование наемных транспортных средств при оказании услуг такси
Часть полученных арендатором плодовАренда фермы, сельскохозяйственных угодий, комплексов для разведения рыбы и т. д.

Плавающая ставка выгодна обеим сторонам. Такое сотрудничество отличается экономической эффективностью, а регулярный перерасчет обязательств не признается изменением договора (п. 1 обзора 9 ААС).

Форма приобрела популярность в кризисный период. Однако она имеет и свои минусы. Так, арендодатель вынужден контролировать результаты пользования имуществом, чтобы избежать занижения платежей по договору.

С этой целью на объектах устанавливаются специальные видеокамеры или счетчики.

Допускает закон и комбинированные схемы. Участники сделки вправе согласовать фиксированный размер арендной платы, дополнив его переменной частью. Ключевым условием будет детальная проработка механизма расчета. В договоре потребуется прописать формулу и порядок определения исходных данных.

Денежная и натуральная оплата

Большинство сделок в стране предполагает расчет национальной валютой. Стороны согласовывают прием наличности либо перечисления средств на банковские счета. Однако такая форма арендных платежей не является единственной. При наличии соответствующего пункта в договоре обязательства могут быть погашены:

  • передачей прав собственности на ценные вещи;
  • оказанием услуг или выполнением работ;
  • неотделимыми улучшениями имущества.

Проблемой таких расчетов является необходимость оценки. Встречное исполнение должно быть равнозначным, в противном случае возникнут споры.

К группе риска, в первую очередь, относят финансово нестабильные организации. В случае банкротства к сделкам с натуральной оплатой будет приковано внимание кредиторов.

Подходы судов к разрешению таких дел продемонстрированы, например, в постановлении ВАС РФ № 63.

Не менее серьезной проблемой станут претензии относительно извлечения необоснованной налоговой выгоды. Заметное отклонение оценки передаваемых в счет оплаты услуг, работ или товаров от рыночных показателей послужит основанием начисления недоимки.

Суды в такой ситуации будут руководствоваться разъяснениями постановления ВАС РФ № 53. Служители Фемиды проанализируют все условия сделки в комплексе. Значение приобретет взаимосвязь сторон, порядок исполнения договора, наличие реальной переписки и мн.

др.

Документальное закрепление стоимости аренды

Цена является существенным условием договора, если предметом выступает недвижимость. Пренебрежение этим пунктом влечет недействительность сделки (п. 3 обзора 9 ААС). Однако юристы настаивают на установлении стоимости и при заключении иных арендных соглашений. Такой подход существенно снижает конфликтность и позволяет избегать претензий контролирующих служб.

Зафиксировать цену аренды можно:

  • в тексте договора;
  • в приложении к контракту (расчет, тарифный план, график взносов).

Если речь идет о гибкой ставке, имеет смысл утвердить алгоритм начислений. Отдельным пунктом или документом стороны устанавливают формулу, принцип определения расчетной базы и исходных параметров.

Изменения цены фиксируются дополнительным соглашением. Обязанность регистрации правок появляется лишь у участников долгосрочных арендных сделок (ст. 651 ГК РФ).

Факт корректировки платы за земельный участок или капитальное сооружение должен отражаться в государственном реестре. Однако уклонение от процедуры не лишает новый расчет юридической силы.

Такую позицию занял, например, Западно-Сибирский окружной ФАС в постановлении № Ф04-198/13 от 03.04.13. Участники обязаны следовать согласованному порядку с момента составления документа.

Краткие выводы

  1. Базовая классификация арендных платежей закреплена ст. 614 ГК РФ. Критериями являются форма и периодичность расчетов. Однако законодатель не запрещает использовать комбинированные схемы.
  2. Порядок установления цен регламентирован лишь для муниципального, регионального или федерального имущества. Частные собственники свободны в выборе. Им следует лишь придерживаться принципов равноценности.
  3. Стороны сделок вправе пересматривать стоимость по договору с различной периодичностью. Если в соглашении не указан конкретный график, делать это разрешается не чаще 1 раза в год.
  4. Изменения арендной платы подлежат документальному закреплению. Дополнения к соглашениям, прошедшим государственную регистрацию, также подлежат отражению в Росреестре.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kratko-o-formah-arendnyh-platezhej-i-pravilah-ih-rascheta

Аренда магазина: как заключить безопасный договор — Эльба

Оказание услуг в счет арендной платы

Хороший договор аренды помогает при спорах с хозяином помещения. Наш совет: обсудите условия c арендодателем и только потом подписывайте. На что вы можете претендовать — читайте в статье. В первую очередь материал будет полезен владельцам магазинов формата стрит-ритейл — с помещением на первом этаже здания.

Статья об аренде в торговом центре.

Проверьте полномочия на заключение договора аренды

Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.

Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ, если  помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.

— Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.

— Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендодателя и договор аренды.

Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.

Проверьте описание магазина

В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет  — ст. 607 ГК РФ.

Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.

Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.

Встретьтесь с уполномоченным лицом

Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.

Будете точно знать, сколько заплатите

В договоре указывают размер арендной платы.

По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.

Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.

А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.

Ограничите рост арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.

Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.

Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.

Не потеряете деньги, вложенные в ремонт

Скорее всего, до начала торговли вы захотите отремонтировать помещение под концепцию своего магазина.

Ремонт называют неотделимым улучшением объекта аренды. По окончании договора арендодатель оплачивает арендатору расходы на неотделимые улучшения, если давал на них согласие. Так указано в ст. 623 ГК РФ.

Чтобы не было проблем с компенсацией ремонта, соблюдайте следующие правила.

  1. Начинайте строительные работы только после подписания договора. За время ремонта собственник может найти более выгодных съёмщиков и передумает отдавать помещение вам. Тогда придётся идти в суд.
  2. Попросите подпись собственника под сметой расходов на ремонт, проекте перепланировки и дизайн-проекте.
  3. В договоре не должно быть условия, что арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
  4. Если договариваетесь, что стоимость ремонта засчитывается в арендную плату за первые месяцы, запишите это в договор. Иначе арендная плата начисляется как за обычное пользование помещением.

Пример: арендатор потратил на ремонт магазина три миллиона и не получил компенсацию

Фирма арендовала магазин для торговли стройматериалами и сделала ремонт с перепланировкой на 3 071 579 рублей.

Через год договор аренды расторгли. Фирма попросила компенсацию, но собственники отказали. В договоре прописаны ясные условия. Во-первых, арендатор вправе делать ремонт и перепланировку в магазине только после согласования стоимости с арендодателем. Во-вторых, неотделимые улучшения не возмещаются арендатору.  

Собственнику помещения смету не показывали, разрешения на перепланировку не спрашивали, ремонт на три миллиона теперь принадлежит ему.

Фирма обращалась в суд, но проиграла — судья прочитала те же условия договора — дело № А66-5457/2013.

5. Отделимые улучшения типа светильников и кондиционера после прекращения договора арендатор уносит с собой. Проверьте, чтобы договор не отменял это правило.

Не съедете по первой просьбе арендодателя

У арендатора есть право расторгнуть договор через суд, если вы портите помещение, более двух раз просрочили арендную плату или отказываетесь делать капремонт, на который подписались. Это условия из ст. 619 ГК РФ и в договоре их можно поменять, что собственники недвижимости и делают.

Вероятнее всего, в договоре вам попадёт условие, что арендодатель вправе выселить вас без суда и нарушений по уведомлению. Такое правило лучше смягчить в вашу пользу, насколько получится.

Постарайтесь договориться, что расторгнуть договор можно только при нарушениях с вашей стороны. Сошлитесь на правила расторжения по вашей инициативе — вы наверняка не вправе отказываться от помещения без причин.

Настаивайте, что порядок расторжения договора должен быть одинаковый для сторон, так справедливо. В крайнем случае постарайтесь увеличить срок уведомления — за несколько месяцев.

За это время найдёте новое место торговли.

Не потеряете место, когда закончится договор

Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.

Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.

Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.

Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право  — так бывает.

Предотвратите споры о ремонте

Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.

Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.

Предотвратите споры об охране

Магазину понадобятся видеонаблюдение и охранная сигнализация с вызовом.

По закону у арендодателя нет обязанности обеспечивать сохранность вашего товара, витрин и денег в кассе. Поэтому обязательно запишите в договор, кто заключает договор с охранным агентством и устанавливает видеонаблюдение. Если вы, то помните об этой обязанности и наймите охрану сами.

Пример: арендатор не позаботился об охране магазина

Предприниматель торговал электроинструментом в арендованном контейнере.

Однажды ночью магазин ограбили и унесли товар на 275 691 рублей. Предприниматель собрал документы об ущербе и попросил у арендодателя возмещение. Тот отказал и спор продолжился в суде. Но суд не помог.

В договоре на аренду нет обязанности арендодателя охранять магазин, пока нет продавцов и ночью. За сохранностью должен следить хозяин товара — это в его интересах — дело № А47-5634/2013.

Не отдадите товары за долги

В договор аренды может попасть такое условие. Арендодатель закрывает помещение и не отдаёт ваш товар и торговое оборудование, пока не погасите долги по аренде. Тянете с оплатой — продаёт ваше имущество и забирает деньги себе. Это называется удержанием по ст. 359 ГК РФ и оно встречается на практике.

Настаивайте на исключении удержания из договора.

Пример: арендатор потерял товар из-за долгов

Предприниматель торговал полуфабрикатами собственного производства и задолжал за полгода аренды 180 000 рублей.

Арендодатель устал от обещаний, официальные претензии не помогали. В помещении находились столы, холодильники и тестомесы арендатора. Всё это арендодатель забрал в счёт арендной платы.

Предприниматель попытался взыскать компенсацию через суд. Но суд напомнил о возможности удержания вещей за долги — дело № А76-43713/2009.

Получите помещение без недостатков

Недостатки помещения делятся на скрытые и видимые. Арендодатель отвечает и за те и за другие. По скрытым недостаткам арендатор предъявляет требование об устранении, как только обнаружит их. По видимым — только когда принимает помещение по акту.

Проблема в том, что большинство дефектов недвижимости считаются видимыми.

Например, отсутствие отопления можно заметить, если осматривать помещение в отопительный сезон, это видимый дефект — дело № А56-16369/2013.

Если не указать на недостатки сразу, с арендодателя снимается ответственность по устранению — ст. 612 ГК РФ.  

Проводите приёмку так. Внимательно осмотрите помещение. Проверьте работу электричества, отопления, кондиционера, сантехники, вай-фая. Можно пригласить специалиста, который займётся ремонтом и перепланировкой. Запишите недостатки в акт и договоритесь с арендодателем о сроках устранения. Акт подписывайте только после устранения всех дефектов.

Получите право отказаться от аренды

Может оказаться, что место под магазин выбрано неудачно и продажи идут плохо. Нужно искать место с другим трафиком, а этот договор расторгать.

Арендатор отказывается от аренды через суд по причинам из ст. 620 ГК РФ. Причины связаны с ухудшением помещения: проявились скрытые дефекты, арендодатель не делает капитальный ремонт, объект аренды разрушен. Но в договоре эти правила можно смягчить и отказываться от договора без исков и досудебных претензий.

Напишите, что арендатор отказывается от договора через уведомление арендодателю. Установите срок для направления в несколько месяцев — за это время хозяин подыщет других нанимателей.

Не заплатите лишнего после переезда

Когда договор аренды заканчивается, помещение возвращают собственнику по акту. До подписания акта начисляется арендная плата, даже когда арендатор не пользовался помещением и вывез товар. Так установлено ст. 622 ГК РФ.

У нас есть подробная статья про расторжение договора аренды и безопасный возврат помещения. Посмотрите её и завершайте отношения с арендодателем правильно.

Статья актуальна на 17.06.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1354/rent_shop

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: