Из чего складывается цена на квартиру

Содержание
  1. Оцениваем свою квартиру самостоятельно
  2. Основные факторы рыночной оценки квартиры
  3. Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры
  4.     1. Источники данных о продаже квартир
  5.     2. Выборка квартир
  6.     3. Анализ выборки и оценка квартиры
  7.     4. Контрольная проверка цены
  8.     5. Корректировка цены «в рынке»
  9. Из чего складывается цена на квартиру в новостройке? – Группа компаний «ГИК»
  10. Площадь квартиры
  11. Планировка
  12. Стадия строительства
  13. Этаж
  14. Район
  15. Инфраструктура
  16. Класс дома
  17. Технология строительства
  18. Наличие и вид отделки
  19. Репутация застройщика
  20. Покупка квартиры в новостройке: как различается стоимость в одном доме?
  21. Что такое неликвид в новостройках
  22. Какие есть разновидности неликвида
  23. Из чего складывается стоимость квартиры в новостройке – На чем экономят застройщики?
  24. Как формируется цена на квартиру?
  25. Строительно-монтажные работы и отделка
  26. Инфраструктура и транспортная доступность
  27. На чем могут экономить застройщики?
  28. ​Из чего складывается цена за квартиру?
  29. Месторасположение
  30. Характеристики жилья
  31. Общая картина
  32. Юридическая чистота
  33. В дополнение

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Из чего складывается цена на квартиру

Последнее обновление: 18.04.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы.

Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки.

Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

  ♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры.

 Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры.

Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке.

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

    1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

    2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу.

Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к.

рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

  ♦ К слову об оценке квартир ♦

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

    3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).

Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.).

Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е.

ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене.

Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости.

При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир.

В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

    4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».

Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров.

Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним.

А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену.

Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена. 

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru (здесь) или SOB.ru (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице».

Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

    5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

  ♦ К слову о корректировке цены ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.

), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска.

То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

 ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

 — Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.  

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

 А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

 Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: ЗДЕСЬ.

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом – как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?

Об этом на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/ocenivaem-svoyu-kvartiru/

Из чего складывается цена на квартиру в новостройке? – Группа компаний «ГИК»

Из чего складывается цена на квартиру

Представьте, вы ходите по магазинам и нашли, на первый взгляд, два одинаковых товара. Но цены почему-то отличаются. Как вы поступаете в такой ситуации? Сравниваете параметры, свойства, производителя, материалы. И выясняется, что есть нюансы, незаметные на первый взгляд. Они и формируют цену на товар.

Так же и с недвижимостью. Две аналогичные квартиры могут иметь разную стоимость. Давайте выясним, почему это происходит и из чего складывается цена на квартиру в новостройке?

Площадь квартиры

Все просто. Чем больше квартира по площади, тем она дороже. Вот простейшая формула: стоимость квартиры = цена за квадратный метр × общая площадь квартиры.

В стоимость квадратного метра входит себестоимость строительства, которая включает затраты на покупку земельного участка, строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций, выплата налогов и т.д. Также застройщик может брать заем для реализации проекта. В таком случае стоимость квадратного метра должна компенсировать траты на заем.

Планировка

Удобная современная планировка, продуманная до мелочей и выполненная с учетом последних архитектурных требований – вот на что обращают внимание покупатели при покупке квартиры в новостройке.

Рациональность планировки играет немалую роль в формировании цены на квартиру. Жилье со смежными комнатами, крохотной кухней, скорее всего, застоится «на прилавке».

После эпохи советских «малогабариток» жильцы истосковались по квартирным просторам. Теперь большие комнаты и лоджии, высокие потолки и раздельный санузел – для покупателей лакомые куски.

Также многие застройщики при продаже предлагают дизайн-проекты с возможными вариантами перепланировок и планировки по индивидуальному проекту (наиболее распространенный вид перепланировки – объединение кухни с гостиной).

Стадия строительства

От того, на какой стадии застройки находится дом, напрямую зависит стоимость квартиры. Если вы намерены максимально сэкономить, то стоит купить квартиру на начальном этапе строительства – на стадии «котлован». Чем ближе момент сдачи в эксплуатацию, тем квартира выше в цене. Разница в стоимости порой доходит до 30%.

Этаж

Наибольшей популярностью пользуются квартиры на средних этажах. Они негласно считаются самыми удобными для проживания. Большинство отдает предпочтение именно им, ведь они наиболее удобны с точки зрения использования лифта. Такое жилье равноудалено как от подвала, так и от крыши, а это дополнительная гарантия от влажности и прорыва труб.

Квартиры на первых и последних этажах стоят дешевле – они находятся в прямой зависимости от лифта. Малейшая неисправность, и вы будете обречены на изнурительные пешие прогулки до 17 этажа и обратно. Так что при выборе квартиры обязательно учитывайте свои физические возможности.

Но есть категория людей, которая отдает предпочтение квартирам на нижних этажах. Это актуально для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями.

Район

Немаловажную роль в ценообразовании квартир играет месторасположение. Дома в оживленных центральных районах, деловых центрах будут на порядок дороже, чем в спальных районах. Также относительно недорого обойдутся покупателю квартиры в новых микрорайонах, которые только обживаются и обустраиваются.

Инфраструктура

Транспортная доступность, школы, детские сады, супермаркеты… За близость заведений первой необходимости придется доплатить. Жилые комплексы с полной социальной инфраструктурой стоят дороже.

Не редкость на современном рынке недвижимости и так называемые «дома в полях». Города растут, их границы расширяются, завоевывая все новые территории, часто окраины. Жилье в таких отдаленных районах, безусловно, дешевле. А что выбирать – экономию или комфорт – конечно же, решать покупателю.

Класс дома

Самые бюджетные варианты – квартиры эконом-класса. Это массовое жилье для людей со средним достатком. Цены на квартиры эконом-класса в Краснодаре начинаются от 35 тысяч рублей за квадратный метр.

Минимальная стоимость жилья бизнес-класса составляет 60 тысяч рублей за м2. Жилые комплексы этого класса  предлагают своим жильцам  дополнительные услуги, например, многоуровневые паркинги, видеонаблюдение, круглосуточную охрану.

Элитное жилье в Краснодаре в среднем обойдется в 72 000 рублей за м2. За эти деньги покупателю обещают: панорамный вид из окна, бесшумные лифты, видеокамеры в местах общего пользования, безукоризненную отделку холла и лестничных площадок, теплый паркинг, ландшафтный дизайн территории и много других приятностей. Одним словом, любой каприз за ваши деньги.

Технология строительства

Цена на квартиру зависит от типа постройки. Кирпич – один из самых долговечных, и, в то же время, дорогих материалов. Хорошая тепло- и шумоизоляция – козыри кирпичных домов. Сейчас эта технология редко встречается в чистом виде. Обычно применяют кирпично-монолитный метод строительства.

На втором месте по дороговизне монолитные дома. Эта технология является лидером на  современном рынке недвижимости. «Монолитки» строятся быстро, а срок эксплуатации таких домов сравним с кирпичными – до 150 лет.

Панельные дома – самый бюджетный вариант – не отличаются хорошей тепло- и шумоизоляцией и в них нельзя сделать перепланировку. В этом и объяснение дешевизны.

Наличие и вид отделки

Многие застройщики предлагают квартиры с отделкой. Это прибавляет к стоимости квартиры от 2 до 25%.

При предчистовой отделке все поверхности подготовлены к декоративному ремонту, также подведены коммуникации.

Большинство новостроек сдают квартиры именно с такой отделкой. Это выгодно как застройщику, так и покупателю, который сможет в дальнейшем выполнить ремонт по своему вкусу.

Репутация застройщика

Репутация застройщика и то, какое место он занимает на рынке недвижимости, формируют цену на его товар.  Строительная компания с «громким» именем оценивает свои квартиры на порядок выше, чем ее неопытные коллеги, только завоевывающие рынок. Разница в цене может быть колоссальной.

Теперь вы знаете, из чего складывается цена на квартиру в новостройке.

Если стоимость квадратного метра жилья значительно ниже среднерыночной, то знайте: застройщик явно сэкономил на чем-то или пренебрег законом.

Чрезмерное снижение цен свидетельствует о том, что строительная компания не имеет твердой почвы под ногами и стабильной финансовой базы. Если не хотите рисковать – обходите стороной супервыгодные предложения.

Источник: https://gik23.ru/iz-chego-skladyvaetsya-cena-na-kvartiru/

Покупка квартиры в новостройке: как различается стоимость в одном доме?

Из чего складывается цена на квартиру

Стоимость новых квартир зависит, в первую очередь, от класса недвижимости. В этом обзоре мы рассмотрим жилье категории «эконом», «эконом+», «комфорт» и «комфорт+». На цену влияют внешние факторы:

стадия готовности объекта;

наличие автомагистрали;

близость метро и остановок общественного транспорта;

развитость социальной инфраструктуры имидж компании-застройщика.

Есть и так называемые внутренние причины, которые увеличивают или, наоборот, снижают стоимость. К ним относят:

Этаж. Чем он выше, тем лучше вид из окна, чище воздух, поэтому недвижимость «на высоте» стоит дороже.

Площадь. Часто стоимость квадратного метра снижается при покупке многокомнатной квартиры.

Наличие отделки. Предложения с отделкой представлены в основном в экономсегменте.

Дополнительные удобства для жильцов. Недвижимость в жилом комплексе с инфраструктурой, с помещениями для велосипедов и колясок обойдется дороже.

Что такое неликвид в новостройках

Иногда застройщики существенно снижают цены на определенные квартиры. Потенциальным покупателям предлагают интересные акции, скидки, беспроцентные рассрочки при условии приобретения конкретной квартиры. Как правило, по сниженной цене реализуется «неликвид» – квадратные метры, которые по объективной причине не пользуются спросом на рынке.

Неликвидные квартиры – это жилье, которое уступает остальным лотам, например имеет неудачную планировку, расположено в неудобном месте на этаже, не имеет балкона или гардеробной. Если с отдельными недостатками можно легко смириться, чтобы серьезно сэкономить, то другие – способны внести дискомфорт в повседневную жизнь.

Какие есть разновидности неликвида

Неудачные планировки

Несмотря на всем известное выражение «типовая квартира», на самом деле таковых не существует. Каждый объект по-своему индивидуален. В экономсегменте застройщики стремятся использовать максимум площади земельного участка под новостройкой, поэтому в домах – максимально плотная квартирография, чаще без изысков.

Результат – лаконичное жилье со слишком узкими или «изогнутыми» комнатами. Встречаются помещения неправильной формы, с вынужденными выступами и нишами.

В таких случаях сложно подобрать мебель, как правило, недостаточно естественного освещения, в быту возникают неудобства.

Также покупатели часто отказываются от квартир с нефункциональными коридорами, ведь никто не хочет переплачивать за неиспользуемые квадратные метры.

В категории жилья экономкласса в Санкт-Петербурге есть очень компактные студии площадью 17 кв. м. Они представляют собой одно помещение вытянутой формы, которое сложно обустроить под функционал классической квартиры со столовой, кухней и спальней. Единственный привлекательный момент – доступная цена.

Неудачное расположение

Менее востребованы квартиры, расположенные у мусоросборных камер, технических помещений и лифтовых шахт. Потенциальные жильцы опасаются неприятного запаха и шума.

Еще одна категория неликвида – недвижимость, в которой окна выходят на окна других домов. Особенно часто такие квартиры встречаются в дешёвых новостройках, где застройщик хочет максимально плотно застроить участок, или, наоборот, у дорогих, строящихся внутри уже сложившихся кварталов.

Ещё один пример неликвида из-за окон – это сторона света, в которую выходят окна квартиры. Если окна квартиры в Санкт-Петербурге выходят на север, в помещении будет дефицит естественного освещения.

Первые этажи

Первые этажи традиционно пользуются меньшим спросом из-за опасности ограбления, повышенного шума и недостаточного естественного освещения, если рядом растут высокие деревья. Чем ниже этаж, тем выше концентрация в воздухе вредных примесей, особенно если рядом проходит автодорога. Однако этот фактор теряет значимость, если ЖК расположен в экологически чистом районе.

При выборе квартиры на первом этаже лучше ориентироваться на комплексы из нескольких малоэтажных зданий с охраняемой территорией.

Они имеют по периметру ограду и оснащены системой круглосуточного видеонаблюдения, поэтому жить на первых этажах здесь так же безопасно, как и на верхних.

Если застройщики Санкт-Петербурга предлагают сниженные цены, несмотря на наличие охраны и ограждений, такой «неликвид» можно смело рассматривать для жизни.

Последний этаж

Часто со скидками реализуются квартиры в непосредственной близости к техпомещениям. Регламент застройки предполагает четкие нормы высотности.

Если, согласно проекту, в планировке должен присутствовать технический этаж, а строить выше нельзя – приходится жертвовать комфортом жильцов.

Недвижимость, граничащая с техпомещениями, может иметь более низкие потолки или нестандартную конфигурацию, поэтому и стоит меньше.

Впрочем, у медали есть и обратная сторона, когда на последних этажах делают пентхаусы с высокими потолками. Таким образом последние этажи изначально ориентируют на обеспеченных людей. Там организовывают двухуровневые квартиры или видовые пентхаусы.

В условиях мегаполиса, особенно если дом расположен рядом с трассой, квадратные метры на высоте популярны. Там можно укрыться от шума автомобилей и дышать чистым, незапыленным воздухом.

Разные цены на почти одинаковое жилье – это благодатное поле для покупателей, ведь неликвид позволяет сэкономить до 15 %. Сегодня даже с небольшим бюджетом можно стать владельцем собственной недвижимости – для жизни или сдачи в аренду. В последнем случае, к слову, недостатки вообще теряют актуальность.

Безусловно, лучше изначально понимать, за счет чего застройщик предлагает щедрые скидки и чем придется пожертвовать. Если вы готовы смириться со слишком узким коридором, отсутствием балкона, северной стороной или шумом от кабины лифта, если вас не смущает близость технического этажа, вид на промзону или слишком низкие потолки, действуйте!

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-kak-razlichaetsya-stoimost-v-odnom-dome/

Из чего складывается стоимость квартиры в новостройке – На чем экономят застройщики?

Из чего складывается цена на квартиру

Рынок первичной недвижимости Петербурга поражает своим разнообразием предложений и цен. В одном и том же районе стоимость квартир в жилых комплексах, расположенных по соседству, может существенно отличаться.

Чем обусловлена такая разница и действительно ли высокая цена оправдана? Давайте вместе попробуем разобраться, из чего формируется стоимость квартиры в новостройке, за что платит покупатель, и на чем можно сэкономить, покупая жилье.

Как формируется цена на квартиру?

Цену назначает продавец. На вторичном рынке – это собственник, на первичном – застройщик. В отличие от владельца квартиры, получившего ее, например, в наследство, девелоперы за время строительства несут расходы, которые хотят полностью покрыть, и сверх этого получить прибыль.

Больше всего денег застройщики тратят на строительно-монтажные работы. На них приходится около 50% расходов. Это и строительные материалы, и приобретение или аренда техники, и создание инженерных сетей. Сюда же входит зарплата рабочих.

Примерно 16% затрат составляет внутренняя отделка. Еще 15% «съедает» приобретение проекта, то есть прав на собственность или аренду земли. 6-7% уходит на платежи городу за право на строительство.

Остальные расходы – проектно-изыскательные работы, страхование, благоустройство, реклама и так далее. 

К себестоимости квартиры, сформированной из расходов, добавляется еще 10-20% наценки от застройщика.

То, на сколько быстро будет расти стоимость квартиры, в большей степени зависит от спроса. Чаще всего цены на квартиры в строящемся объекте повышают раз в месяц. Однако в особо популярных ЖК это происходит чаще.

Бывают случаи, когда застройщик, видя повышенный интерес к своим квартирам, поднимает цену несколько раз за день. Также на стоимость влияют резкие скачки курса валюты и понижение или повышение ипотечных ставок.

Застройщики быстро реагируют на то, что происходит, и подстраиваются под ситуацию.

Почему в домах, строящихся по соседству, разная стоимость квартир? Цена на квартиру в новостройке зависит от класса жилого комплекса. Критерии, по которым дом относят к какому-либо классу, никак не регламентируются.

Каждый застройщик сам определяет, что он строит – эконом, комфорт, бизнес или элит.

Принято считать, что класс зависит от того, насколько много в доме будет предусмотрено дополнительных опций: благоустроенный двор, тематические детские площадки, паркинги и так далее.

Строительно-монтажные работы и отделка

Цены на квартиры складываются из стоимости материалов и времени, затраченного на возведение объекта. Чем быстрее построят дом, тем быстрее застройщик получит свои деньги. Поэтому важно учитывать, по какой технологии ведется строительство. Считается, что самая бюджетная технология, – это использование сборно-монолитных конструкций, проще говоря, панелей.

Их привозят уже готовыми с завода и как конструктор соединяют между собой. Не вся панель одинаково дешевая. Например, известная шведская компания строит дома по панельной технологии, а жилье при этом относится к комфорт- и даже бизнес-классу. Одна из причин – улучшенная технология производства панельных плит, другая – расположение и инфраструктура жилого комплекса.

 

Самой дорогой технологией признано кирпичное строительство. Во-первых, дома из кирпичей складывают вручную, поэтому возводится он дольше по сравнению с панельными конструкциями.

Во-вторых, выше 12 этажей кирпичные дома не строят, следовательно, девелопер сможет разместить меньше квартир и получить меньше прибыли. Золотой серединой по стоимости строительства признаны монолитные и кирпично-монолитные дома.

Большая часть жилья сегодня возводится именно по этой технологии, поскольку она позволяет строить быстро и с меньшими трудовыми затратами.

На итоговую цену квартиры может повлиять и облицовка фасада. Установка навесного вентилируемого фасада обходится в разы дороже, чем обычная штукатурка, поэтому в эконом сегменте он не встречается. Также как и облицовка декоративным кирпичом – это признак бизнес-класса или элитного жилья.

Приобретение квартиры с предчистовой отделкой обойдется примерно на 8% дороже, чем совсем без отделки. В то же время чистовая отделка добавит около 12% к стоимости квартиры.

Вот еще несколько параметров, способных увеличить цену:

  • Этаж. Чем выше этаж, тем выше стоимость квадратного метра. Девелоперы объясняют такую тенденцию тем, что из квартир на верхних этажах больше шансов увидеть панораму, а не окна дома напротив. К тому же последний этаж – это отсутствие соседей сверху. У некоторых застройщиков на последних этажах размещаются High Flat – квартиры с увеличенной высотой потолков и оконными проемами. Наценка на стоимость за высокий этаж может достигать 15-30%. А квартиры на первом этаже традиционно самые дешевые. 
  • Видовые характеристики. Если окна выходят на набережную Невы, на парк или достопримечательности, за это обязательно попросят доплатить. И, наоборот, можно сэкономить до 10%, приобретая квартиру на первом этаже или с видом на кладбище, железную дорогу, линию электропередач и прочие не радующие глаз виды.
  • Окружающая среда. Квартира в доме, расположенном на самом берегу Финского залива, однозначно будет стоить дороже, чем жилье возле дымящих труб ТЭЦ или по соседству со свалкой. В рекламе застройщики часто делают акцент на «зеленом» районе, чистом воздухе и благоприятной экологической обстановке, потому что это важно для ряда покупателей.
  • Планировки. Популярные сегодня планировки евроформата стоят дороже вариантов с тем же метражом, но стандартной кухней. Объясняется это большей функциональностью европланировок. Также доплатить придется за наличие террасы, эркера и панорамных окон.

Инфраструктура и транспортная доступность

Один из важнейших факторов, влияющих на стоимость жилья – место, где будет построен дом. В Петербурге остается все меньше пригодного для строительства пространства рядом с метро. Стоимость такого участка земли выше, что отражается на цене квартиры.

Близость к центру города, станциям метро и паркам способна увеличить стоимость квадратного метра на 15-20%. 

То же самое относится и к обеспечению будущих жильцов всем необходимым. Одно дело поселиться в обжитом районе, где уже есть магазины, детские сады и школы, другое – в чистом поле, где кроме твоего дома ближайшие пару лет ничего не будет.

За то, чтобы жить в комфортной среде, покупателям приходится доплачивать.

Также как и за дополнительные опции внутренней инфраструктуры ЖК: дизайнерские детские площадки, спортивный инвентарь, закрытую территорию, колясочные в подъездах, велопарковки, wi-fi в МОП, установку фильтров для воды и так далее.

Отдельной строкой расходов у застройщика числится подземный паркинг. Его сложно проектировать, строить и продавать, поэтому подземная парковка автоматически увеличивает стоимость жилья.

На чем могут экономить застройщики?

Источник: https://SPbHomes.ru/science/iz-chego-skladyvaetsya-stoimost-kvartiry-v-novostrojke/

​Из чего складывается цена за квартиру?

Из чего складывается цена на квартиру

Наверное, вы не раз убеждались, что цены на вторичном рынке жилья не всегда соответствуют предлагаемым вариантам. Многие собственники просто не хотят расставаться со своей горячо любимой квартирой и считают ее самой лучшей. Что же может быть такого особенного в квартире, что сможет поднять ее цену? И какие факторы учитывают хозяева при продаже квартиры?

Месторасположение

Этот фактор в первую очередь влияет на стоимость жилья. Чем ближе к центру находится квартира, тем дороже.

Иногда случается так, что однокомнатная квартира в центре города стоит примерно столько же, как двух-трехкомнатная на окраине.

Также, влияет на цену транспортная доступность: наличие поликлиник, больниц, торговых центров, дорог и развязок. На повышение цены повлияет наличие социальной инфраструктуры, например, парков, садов, скверов, зон отдыха.

Однако железнодорожный вокзал или крупный завод могут стать главным фактором, снижающим стоимость жилья. Поскольку соседство с такими постройками не очень приятно с точки зрения шума и экологичности. Существует и другой ряд объектов, позволяющие снизить цену, к ним относят морги, кладбища, промзоны, свалки, очистные сооружения.

Рассказывает Светлана Кормильчик, специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи»: «Оценка – понятие сложное и многогранное, большую роль в этом играет человеческий фактор. Также, возможен вариант торга и многие продавцы могут пойти на уступки в цене. Чаще всего, собственник жилья влюблен в свою квартиру, но только риелтор сможет дать правильную и реальную оценку жилью».

Характеристики жилья

Прежде всего важен тип дома, в котором продается квартира. По мнению аналитиков федеральной риелторской компании «Этажи» самыми дорогостоящими квартирами является жилье в монолитно-каркасных домах, их цена составила 83544 руб./кв.м.

На втором месте квартиры в блочных и кирпичных домах, их средняя цена составила 82870 руб./кв.м. и 82405 руб./кв.м. Третье место занимает панельный тип домостроения, с ценой 80862 руб./кв.м. Каждый тип дома имеет свои плюсы и преимущества.

Собственники жилья при оценке своей квартиры часто ссылаются на прочность стен, уровень звукоизоляции, толщину стен, а также планировку.

Общая картина

Обязательным фактором при оценке квартиры служит как состояние подъезда, так и состояние придомовой территории с детскими площадками, парковочными местами и тротуарами. Само собой, собственные характеристики квартиры тоже влияют на цену. Собственники здесь особо щепетильны и рациональны.

Они могут поднять цену за ремонт (начиная от евро, заканчивая косметическим), площадь кухни (особенно, если она просторная , да еще и с балконом), количество комнат и метраж.

«Многие собственники очень любят повышать цену за просторный балкон, – рассказывает Ольга Рачковская, специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Сургуте, – часто хозяева стараются подходить к этому пространству в квартире творчески.

Из балкона могут сделать спальню или даже тренажерный зал, мастерскую или детскую. Устанавливают и панорамные окна с видами на наш город. Все эти, казалось, небольшие детали всё же влияют на стоимость».

Конечно, при формировании цены влияет этажность. В некоторых случаях собственник квартиры, которая располагается на первом этаже, может снизить цену на несколько сотен тысяч рублей.

Это достаточно выгодный вариант покупки для бизнесменов, желающих открыть салон или магазин, для пожилых людей или молодых семей. Что касается высоких этажей, то многие собственники считают это скорее достоинством, чем недостатком, поэтому могут увеличить цену.

Еще один немаловажный фактор: вид из окна. Специалисты по недвижимости покупателям всегда советуют обращать внимание на видовые характеристики из окон, чаще всего вид из окна играет решающую роль в приобретении квартиры.

После оценки самого помещения выгляните в окна, присмотритесь, не будете ли вы видеть мусорные баки, грязные исписанные стены или очистные сооружения (подробное описание этажности читайте здесь).

Юридическая чистота

Прежде всего для вас, как для покупателя, важна юридическая чистота недвижимости. Наличие в истории продаваемой квартиры бесчисленное количество сособственников, незаконных перепланировок, сомнительных сделок, обременений может серьезно повлиять на цену квартиры.

Чтобы не произошло никаких сложностей и нюансов, нужно перед приобретением квартиры обратиться к специалистам. Они смогут проверить все пакеты документов, проконсультировать вас по всем вопросам, а также, взять на себя обязательства по сбору документации.

Совет: При продаже жилья не оценивают:

– мебель, оставленную в квартире ( как встроенную, так и корпусную)

– предметы интерьера ( картины, статуэтки, кухонную утварь и проч.)

В дополнение

Нельзя говорить о том, что какой-то факт, влияющий на стоимость жилья важнее другого. Все эти особенности складываются в одну общую характеристику квартиры. Именно они смогут дать объемное и полное представление о жилье, а также о ее рыночной стоимости.

Возможны всякого рода нюансы. Например, две совершенно одинаковые квартиры, расположенные на одной лестничной клетке и на одном этаже могут иметь различную цену.

В одной квартире сделан евроремонт и узаконена перепланировка, а в другой – отклеивающиеся обои и осыпающаяся штукатурка.

Поэтому оценка недвижимости достаточно сложный и трудоемкий процесс, с которым специалисты по недвижимости быстро и качественно справляются. Найти квартиры, которые оценили специалисты очень просто. Можно зайти на этот сайт и увидеть базу квартир с фотографиями и 3D-панорамами.

Это плюс для будущих покупателей, поскольку вы видите состояние жилья на данный момент и вам не придется ездить и выбирать самостоятельно. Кроме этого, специалист по недвижимости вам расскажет о любой, интересующей вас квартире.

Вы можете оставить заявку здесь, вам перезвонят и проконсультируют, или написать онлайн-консультанту и пообщаться с ним в реальном времени.

Экономьте свои средства и приобретайте жилье по приемлемым ценам!

Источник: https://siapress.ru/realty/36464-iz-chego-skladivaetsya-tsena-za-kvartiru

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: