Что смотреть при покупке новостройки

Содержание
  1. Как снизить риск при покупке квартиры в новостройке и на что обратить внимание при заключении сделки?
  2. Степень готовности здания
  3. Начало работы над объектом
  4. Аккредитация банком
  5. Законодательная и нормативная база
  6. У застройщика
  7. У покупателя
  8. Пошаговая инструкция по оформлению сделки
  9. Распространенные риски
  10. Какие вопросы надо задавать?
  11. Дополнительная проверка
  12. Можно ли застраховать сделку?
  13. Почему безопаснее приобретать жилье через агентство?
  14. Как выбрать квартиру в новостройке
  15. Время покупки квартиры
  16. Какой дом лучше монолитный или панельный
  17. Выбор района
  18. Какой выбрать этаж 
  19. Расположение квартиры
  20. Планировка квартиры и комнат
  21. Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика
  22. Какие документы проверять при покупке квартиры
  23. Инструкция: как принять квартиру в новостройке
  24. Шаг 2. Соберите инструменты
  25. Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь
  26. Шаг 4. Проверьте документы
  27. Шаг 5. Осмотрите дом
  28. Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру
  29. Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт
  30. 7 способов облажаться при покупке квартиры в новостройке
  31. 2. Вы не изучили все предложения, которые сейчас есть на рынке
  32. 3. Оказалось, что дом стоит в чистом поле
  33. 4. Вы соблазнились низкой ценой
  34. 5. Вы подписали документы, просмотрев их по диагонали
  35. 6. Вы ориентируетесь на площадь квартиры, а не на планировку
  36. 7. Вы приняли квартиру, хотя толком ничего не проверили

Как снизить риск при покупке квартиры в новостройке и на что обратить внимание при заключении сделки?

Что смотреть при покупке новостройки

Покупка квартиры в строящемся доме – риск. Застройщик может сорвать сроки, обанкротиться или обмануть на этапе оформления документов.

Однако, если все детали сделки будут тщательно проверены – покупатель сможет приобрести желаемую жилплощадь на 30% дешевле, чем на вторичном рынке.

Статья объяснит, как купить квартиру на этапе строительства, чтобы не никто не смог обмануть, и поможет сэкономить денежные средства.

  • Договор долевого участия.
  • Предварительный договор.

Более предпочтительным является заключение договора долевого участия. Это позволит покупателю минимизировать риск многократной продажи квартиры.

Данный тип договорных отношений защищен законодательством РФ.

Согласно положениям ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года договора долевого участия имеют преимущество перед остальными типами соглашений. Если застройщик будет признан банкротом – требования покупателя будут считаться обеспеченными залогом.

Если между сторонами на начальном этапе заключается предварительный договор купли-продажи – впоследствии, после сбора всей документации, он должен быть переоформлен на договор долевого участия.

Перед тем как подписывать договор с застройщиком рекомендуется тщательно изучить его репутацию. Для этого нужно:

  1. Поинтересоваться стажем работы на рынке, узнать сколько домов уже было построено и введено в эксплуатацию, есть ли долгострои.
  2. Узнать рейтинг застройщика. Для этого нужно обратиться к Единому реестру застройщиков.
  3. Обратиться в комитет по строительству и поинтересоваться, не включен ли застройщик в черные списки строительных компаний.
  4. Обратиться к базе арбитражных судов и проверить наличие или отсутствие судебных разбирательств с этим застройщиком, хозяйственных споров или претензий от физических или юридических лиц.
  5. Поискать информацию о наличии исполнительных производств в базе судебных приставов.
  6. Найти в социальных сетях и на форумах отзывы реальных дольщиков и поговорить с теми, кто уже купил недвижимость у этого застройщика.
  7. Изучить публикации в средствах массовой информации.
  8. На сайте Федеральной налоговой службы заказать электронную выписку по строительной организации, оценить перспективы его банкротства, реорганизации и наличие долгов перед государством.
  9. Кредитная организация при рассмотрении заявки на ипотеку не одобрит сделку, если документы застройщика вызывают сомнения.

Изучить:

  • Документы, подтверждающие права на землю.
  • Действующий арендный договор.
  • Разрешение на строительства, проектная декларация и сопровождающие документы.
  • Протокол по распределению квартир.
  • Технические условия на коммуникации.

Степень готовности здания

Огромное значение имеет степень готовности дома. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квадратные метры в будущем доме, но и риски при этом существенно возрастают.

Стадии:

  1. Выбор земельного участка. На этом этапе изучается план городской застройки, анализируются конкурирующие предложения, заключается договор купли-продажи или аренды земли.
  2. Проектирование. На этом этапе проводится экспертиза в СГСНЭ, создается проектная декларация и оформляется разрешение на строительство.
  3. Нулевой цикл. Застройщик подготавливает строительную площадку, проводятся земельные работы, и закладывается фундамент.
  4. Строительство. На этом этапе происходит старт продаж квартир, публикуется проектная декларация, возводятся стены, проводятся внутренние работы, обустраивается прилегающая территория.
  5. Сдача дома. Дом вводится в эксплуатацию, вывозится строительный мусор, проверяют и запускают все системы.
  6. Заселение. Дольщики подписывают передаточные акты и получают ключи от квартир. Дом полностью готов для проживания.

Начало работы над объектом

Узнать дату начала работ можно в паспорте объекта или проектной декларации. Примерные сроки на каждый этап строительства:

  • Подготовка строительной площадки — от 7 до 30 дней.
  • Земляные работы – 14 дней до 45 дней.
  • Закладка фундамента — от 45 до 90 дней.
  • Установка коробки. От 12 до 18 месяцев.
  • Подведение коммуникаций – от 6 до 12 месяцев.
  • Обустройство придомовой территории и внутренняя отделка — от 3 до 9 месяцев.
  • Ввод в эксплуатацию — от 3 до 6 месяцев.

Сроки сдачи жилого дома можно посмотреть в тексте договора долевого участия в разделе №2 «Предмет договора» или №4 «Передача объекта долевого строительства». Если договор еще не был заключен – в Проектной декларации, которая в обязательном порядке публикуется застройщиком в открытом доступе.

В декларации сроки сдачи прописаны в разделе № 17 «О примерном графике реализации проекта строительства».

Аккредитация банком

Аккредитация застройщика в банках может служить оценкой вероятности того, что дом будет сдан, банк получит залог, а дольщик – приобретенную квартиру.

Кредитной организации гораздо выгоднее предоставить застройщику кредит в случае возникновения финансовых проблем, чем допустить срывы сроков и заморозку строительства.

Банки оценивают репутацию строительной компании и присваивают ей категорию – от А до Е.

  • Категория А – застройщики с маленьким опытом работы.
  • Е – наиболее опытные.

Если строительная компания аккредитована несколькими банками – вероятность ее банкротства минимальна.

Законодательная и нормативная база

Сферу долевого строительства и отношения между застройщиком и покупателями жилья в новостройках регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года.

Его нормы регулируют действия строительной компании, описывают порядок заключения договора долевого участия и его содержание. Дополнительную правовую базу обеспечивают:

У застройщика

Обязательные документы:

  • Сведения о компании, Ф. И. О. директора, часы и график работы.
  • Свидетельство о регистрации юр. лица.
  • Список акционеров.
  • Информация о членстве в СРО.
  • Финансовый отчет за прошлый год.
  • Перечень осуществляемых проектов.
  • Разрешение на строительство конкретного объекта.
  • Проектная декларация.
  • Документы на земельный участок.

По требованию предъявляются:

  • Устав фирмы.
  • ИНН.
  • Бухгалтерская отчетность за 3 последних года.
  • Данные аудита.

У покупателя

Для заключения договора покупателю нужно предъявить:

  • Паспорт.
  • Согласие супруги/супруга на покупку (если зарегистрирован брак).
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Кредитный договор, если были привлечены заемные средства.
  • Справка о доходах гражданина.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Порядок действий:

  1. Изучение дома, репутации застройщика и документов. Тщательно изучите проектную декларацию и соберите отзывы о застройщике. Эти действия не смогут полностью исключить риски, но существенно сократят их (см. выше).
  2. Оформление и подписание договора. Купить квартиру в новостройке можно:
    • Заключив договор долевого участия. Этот вариант является самым безопасным и предпочтительным.
    • По договору уступки права. Этот документ предполагает покупку квартиры у соинвесторов заемщика. После оформления договора у сторон остается возможность приобретения готовой квартиры после окончания стройки либо долевого участие в процессе строительства. В последнем необходима государственная регистрации сделки.
    • Оформление договора с жилищно-строительным кооперативом. Покупатель в этом случае приобретает квартиру, оплачивая пай. Такой вид сделок легален, но имеет множество недостатков.

    В договоре в обязательном порядке должна быть указана цена за квадратный метр жилья.

  3. Передача права собственности и получение ключей. До того как покупатель подпишет Акт приема-передачи квартиры, он должен тщательно ее осмотреть. Если в процессе буду выявлены какие-либо недостатки — добиться их устранения. После подписания акта начинается начисление коммунальных платежей, а ответственность за содержание жилья переходит к покупателю.

    Специалисты не рекомендуют заселяться в новую квартиру и делать в ней ремонт до регистрации перехода права собственности.

  4. Завершающий этап – регистрация права собственности. Государственная регистрация сделки осуществляется Росреестром. Порядок регулируется ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года.

    Подать документы в Регистрационную палату можно как лично (в любое из отделений Росреестра, МФЦ или портал Госуслуг), так и воспользовавшись услугами специалистов.

После завершения всех этапов оформления сделка будет считаться завершенной.

Распространенные риски

  • Индивидуальное отопление – не всегда плюс. В большинстве многоквартирных домов автономная газовая котельная окажется удобнее и экономичнее.
  • Погоня за скидками и низкой ценой. Низкая цена может быть обусловлена экономией на качестве материалов или наличием дополнительных сборов.
  • Ожидание окончания стройки. Риски в этом случае, конечно, сократятся, но возможность купить квартиру минимум на 20% дешевле будет упущена.
  • Покупка квартиры в доме без инфраструктуры. Не стоит верить обещаниям застройщика что школы, детские сады и магазины будут построены в ближайшее время.
  • Погоня за количеством квадратных метров в ущерб планировке. Функционал нестандартных квартир, как правило, оказывается на практике более продуманным.
  • Покупка квартиры без тщательной проверки застройщика.

Предлагаем посмотреть видео о важных нюансах при покупке квартиры в новостройке, помогающих избежать возможные риски:

Какие вопросы надо задавать?

  1. На какой стадии находится строительство дома.
  2. Укладывается ли застройщик в сроки.
  3. Сколько у застройщика уже введенных в эксплуатацию домов.
  4. Аккредитован ли объект банками.

Дополнительная проверка

Дополнительная проверка предусматривает:

  • Проверьте, не оспаривались ли ранее сделки, заключенные с этой строительной компанией.
  • Наличие разрешения на строительство жилого дома.
  • У застройщика есть необходимые документы на землю.
  • Проект имеет все необходимые разрешения.

Можно ли застраховать сделку?

Дольщики имеют право после заключения договора застраховать объект:

  1. От возможного недостроя.
  2. От нарушения застройщиком сроков сдачи.
  3. От банкротства застройщика.

Почему безопаснее приобретать жилье через агентство?

Это обусловлено тем, что профессионалы проконтролируют все юридические аспекты и снимут с покупателя львиную долю рисков, ведь они хорошо знают, на что обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке. Кроме того, специалисты владеют оперативной информацией и исключат опасные варианты, которые неочевидны при самостоятельном анализе рынка.

Агентство берет на себя оформление сопутствующих документов для сделки и экономит время покупателя.

Стоимость квартир растет по мере возведения дома:

  • До старта продаж цена на квартиры минимальна, к тому же выбор квартир неограничен.
  • На этапе котлована разница в цене в сравнении с готовой квартирой составляет 20–30%.
  • После постройки 50% дома цена возрастает, и выгода покупателя может составить от 15% до 20%.
  • После введения дома в эксплуатацию стоимость квартир максимальна.

Покупка квартиры в новостройке – отличный способ сэкономить и получить при этом квартиру мечты, с нужным метражом и планировкой. Однако, такие сделки имеют ряд особенностей, которые надо знать и учитывать при оформлении договора. Тщательное изучение каждого из этапов сделки позволит существенно сократить возможные риски.

Предлагаем посмотреть видео рекомендации о том, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/osnovnye-nyuansy-i-sovety-yurista.html

Как выбрать квартиру в новостройке

Что смотреть при покупке новостройки

При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья

Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила:

  • не выбирайте квартиры по рекламным буклетам и не ленитесь ехать посмотреть на район застройки
  • не полагайтесь в  выборе целиком на консультации менеджера по продажам и не хватайтесь за первые предложенные варианты
  • собирайте как можно больше информации о застройщике и районе застройки
  • внимательно читайте документы, и не стесняйтесь задавать вопросы по всем непонятным пунктам договора 
  • при заключении сделки воспользуйтесь помощью самых въедливых друзей в вашем окружении 
  • если сомневаетесь, какую брать квартиру по количеству комнат, то затягивайте пояса и выбирайте вариант с большей площадью и количеством комнат 
  • если у вас есть дети и вы колеблетесь между вариантом в Москве с меньшей площадью или в области в большой площадью, но отсутствием инфраструктуры (школ, садов, поликлиник), то берите вариант в Москве.
  • если вы покупаете квартиру в готовом доме и там уже есть консьерж, то попытайтесь войти к нему в доверие при помощи шоколадки и ненавязчиво выпытать ценную информацию о потенциальных соседях (стадии их ремонта, наличии собак и маленьких детей и т.д.)
  • если у вас на этаже много однокомнатных квартир, то готовьтесь к тому, что их купили как вложение денег и скорее всего каждую вторую будут сдавать
  • если вы покупаете квартиру с видом на поле или пустырь, то не сомневайтесь, что рано или поздно там начнется  стройка

Время покупки квартиры

 Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем. 

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

  • транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
  • ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
  • не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
  • старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
  • не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
  • хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
  • отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
  • приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой выбрать этаж 

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными  являются этажи с 4 по 8.  В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно.  При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний .

Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем.

Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши. 

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад.

Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами.

Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

  • квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
  • Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно. 
  • Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
  • Избегайте  квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

  • большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви 
  • наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
  • расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются  на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
  • примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
  • примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) .

По фотографиям и  веб камерам  можно следить за динамикой строительства.  Поищите информацию о дате регистрации застройщика и  реализованные проекты.

Познакомьтесь с  отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Минимум документов :

  • Устав.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  3. Этаж и порядковый номер квартиры.
  4. Планировку и площадь квартиры.
  5. Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ. 

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени. 

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.

Источник: https://vbutovo-park.ru/2018/04/17/%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D0%B2%D1%8B%D0%B1%D0%BE%D1%80-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%B2-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE/

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Что смотреть при покупке новостройки

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

7 способов облажаться при покупке квартиры в новостройке

Что смотреть при покупке новостройки

1 июля 2019 года были опубликованы поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», которые повышают безопасность покупателей при заключении сделок. Теперь можно не отдавать деньги застройщику, а перечислять их на эскроу‑счёт в банке. Строительной компании банк передаст нужную сумму после того, как дом сдадут в эксплуатацию.

Если всё равно переживаете насчёт темпов и качества строительства, перед заключением сделки изучите репутацию застройщика. История его предыдущих проектов поможет понять, будет ли квартира готова в срок.

Что нужно делать

Проверьте, есть ли у строительной компании учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, утверждённые годовые отчёты и аудиторские заключения.

Убедитесь, что застройщик получил разрешение на строительство и право на земельный участок. С этими документами можно ознакомиться на сайте строительной компании или в офисе продаж, отказать вам не имеют права.

Посмотрите, какой рейтинг у выбранной организации в Едином реестре застройщиков. Он может иметь значение от 0 до 5. Чем ближе к пятёрке, тем больше домов застройщик сдал в срок.

2. Вы не изучили все предложения, которые сейчас есть на рынке

А теперь кусаете локти, потому что могли за те же деньги купить квартиру ближе к центру или с большей площадью. Выдохните и не торопитесь. Квартиру покупают минимум на несколько лет, если не на всю жизнь. Сравните несколько вариантов и выберите подходящий, а не соглашайтесь на первый попавшийся, даже если вам обещают скидку.

Что нужно делать

Для начала определите, какие параметры важны для вас в характеристиках квартиры. Про цену пока речь не идёт, с ней разберёмся на следующем этапе. Возможно, вы не хотите тратить больше получаса на дорогу до работы, мечтаете о квартире со свободной планировкой или не прочь жить на девятом этаже и каждый день любоваться закатами.

Изучите предложения застройщиков и агентств. Посмотреть, какие квартиры продают в новостройках вашего города, можно на Авито — это удобнее, чем проверять доступные варианты на сайтах строительных компаний.

С помощью фильтра можно выбрать район, этаж, количество комнат и площадь жилья. Когда уже точно знаете, в каком районе хотите обосноваться, квартиры удобно искать прямо на карте.

Если интересует конкретный жилой комплекс, посмотрите все доступные варианты в карточке проекта. Здесь можно найти информацию о разрешении на строительство, планируемую дату ввода в эксплуатацию и описание концепции проекта, а ещё — подобрать квартиру с подходящей площадью.

Приглянувшиеся варианты добавляйте в «Избранное», чтобы потом сравнить их и определить лучший.

Когда появится объявление о продаже квартиры, похожей на те, что вам понравились, Авито об этом сообщит. Если присматриваетесь к определённому застройщику, подпишитесь на его обновления: вам будет приходить информация о новых предложениях.

Найти квартиру

3. Оказалось, что дом стоит в чистом поле

Рекламные буклеты обещают, что во дворе будет современная детская площадка, рядом с домом — школа и поликлиника, а на дорогу из центра города до нового микрорайона уйдёт 15–20 минут.

Вы покупаете квартиру, но на деле всё иначе: проект сдан, а обещанной инфраструктурой даже не пахнет.

Вокруг ни магазинов, ни поликлиник, а до ближайшей остановки надо идти пешком через пустырь без единого фонаря.

На самом деле вероятность такого исхода можно предугадать заранее. Только верить надо не рекламе, а документам и фактам.

Что нужно делать

Изучите проектную декларацию. Если застройщик уверяет, что обустроит во дворе парковку, игровую площадку и место для занятий спортом, всё это должно быть указано в декларации.

Найдите в соцсетях сообщества жилых комплексов и почитайте, что новосёлы пишут о готовых проектах застройщика. Возможно, вместо современной детской площадки во дворе стоят одинокая песочница и горка, а школу обещают возвести уже пару лет, но дальше слов дело не идёт.

Наконец, съездите на место стройки и проверьте всё сами: сколько времени на самом деле займёт путь до вашего будущего дома, далеко ли до остановки, ходят ли вообще туда маршрутки или придётся добираться с работы с пересадками.

4. Вы соблазнились низкой ценой

Даже если вам обещают приличную скидку, не спешите заключать сделку. Бизнесу нет смысла работать в убыток, так что, если предлагают жильё за бесценок, на это должны быть причины.

Что нужно делать

Выясните, за что именно скидка. Если дом уже сдан, можете осмотреть квартиру на месте и прикинуть, устраивает ли вас такой вариант.

Иногда со скидкой продают квартиры, которые попросту никто не берёт: например, на первом этаже возле лифта и с видом на парковку. Да, выйдет дёшево, зато весь день за стеной громыхает лифт, а под окном шумят машины.

5. Вы подписали документы, просмотрев их по диагонали

Покупка квартиры — тот случай, когда придираться стоит к любой букве в договоре. Обидно отдать несколько миллионов и узнать, что на самом деле ипотеку можно было взять на более выгодных условиях. Ещё обиднее выяснить, что заказчик включил в договор или дополнительное соглашение пункт, согласно которому он может менять срок сдачи дома.

Что нужно делать

Чтобы покупка квартиры не превратилась в одну большую проблему, заранее поищите на Авито юриста, который специализируется на недвижимости. Он возьмёт на себя всё сопровождение сделки: проверит документы застройщика, поможет согласовать договор и зарегистрировать право собственности.

6. Вы ориентируетесь на площадь квартиры, а не на планировку

В итоге оказывается, что от этой площади мало толку — рационально использовать её не получается. Например, все дополнительные метры ушли на длинный, но бесполезный коридор, а пятиугольная комната оказалась привлекательной только на картинке: нормально расставить мебель в ней просто невозможно.

Что нужно делать

Выбирайте квартиру под ваш образ жизни. Если часто собираете гостей, ищите вариант без проходных комнат, чтобы посиделки не мешали другим членам семьи.

Если рано уходите на работу, вам подойдёт квартира, где спальню от кухни и ванной отделяет коридор или дополнительная комната. Так хотя бы не разбудите домашних во время утренних сборов.

Оптимальная форма комнаты — квадрат или прямоугольник. Когда на счету каждый метр, покупать квартиру с нестандартной геометрией нет смысла: полноценно использовать пространство здесь сложнее, чем в стандартных четырёхугольных помещениях.

7. Вы приняли квартиру, хотя толком ничего не проверили

Дальше начинается самое интересное. Площадь квартиры внезапно оказалась меньше, чем прописано в договоре, стены кривые, между окном и стеной щели, стояки подтекают, а из‑за плохой звукоизоляции вы слышите каждый чих у соседей.

По закону вы можете потребовать от застройщика, чтобы он устранил недостатки или возместил вам расходы, если решите исправлять недочёты своими силами. Важно сделать это до того, как подпишете акт приёма‑передачи объекта недвижимости.

Что нужно делать

Если не разбираетесь в строительных тонкостях, найдите на Авито специалиста по приёмке квартир и осмотрите жильё вместе с ним. Он проверит, как установлены двери и окна, выяснит, всё ли в порядке с отоплением, электрикой и водоснабжением, измерит площадь комнат.

После осмотра специалист поможет заполнить акт приёма‑передачи с учётом всех найденных недостатков. Этот документ вы возвращаете застройщику, а он должен решить перечисленные в акте проблемы.

Выбрать квартиру на Авито

*По данным исследования, проведённого OOO «Форейтор» для ООО «КЕХ еКоммерц» в августе 2019 года.

Источник: https://Lifehacker.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: