Аренда зданий и сооружений передается

Содержание
  1. Договор аренды зданий и сооружений – понятие и форма договора – Бесплатная Юридическая Помощь
  2. Основные понятия
  3. Понятие договора аренды
  4. Форма договора
  5. Скачать бесплатно договор
  6. Договор аренды зданий и сооружений
  7. Понятия «здание» и «сооружение»
  8. Договор аренды строений
  9. Объект соглашения
  10. Стоимость аренды
  11. Иные важные условия
  12. Дополнительные приложения
  13. Передача (прием) и возврат объекта
  14. Важные особенности заключения арендного соглашения
  15. Составляем договор аренды правильно
  16. Проверяйте недвижимость
  17. Выбирайте юрлицо
  18. Указывайте цель аренды
  19. Прописывайте все «блага цивилизации»
  20. Четко распределяйте расходы
  21. Регулируйте госрегистрацию
  22. Улучшения — в договор!
  23. Предмет и форма договора аренды зданий и сооружений
  24. Срок и цена договора аренды зданий и сооружений
  25. Что такое договор аренды и чем он отличается от других договоров
  26. Какой договор является договором аренды
  27. Какие виды договоров аренды бывают и чем регулируются
  28. Отличия договора аренды от других видов договоров
  29. Аренда и ссуда (безвозмездное пользование)
  30. Аренда и наем жилого помещения
  31. Аренда и услуги
  32. Аренда и заем
  33. Аренда и хранение

Договор аренды зданий и сооружений – понятие и форма договора – Бесплатная Юридическая Помощь

Аренда зданий и сооружений передается

Договор аренды зданий и сооружений — это документальное соглашение, согласно которого арендодатель передает арендатору во временное пользование недвижимое имущество (сооружение или здание) для дальнейшей эксплуатации. Такая сделка регулируется 650 статьей пунктом 1 Гражданского кодекса.

Основные понятия

Под сооружением в данном документе подразумевают результат строительства, который представлен в виде объемной, линейной или плоскостной строительной системы, имеющей подземную и наземную части, а также состоящей из несущих и ограждающих (в некоторых случаях) конструкций. Данная форма строения предназначена для организации производственных процессов различного типа или хранения продуктов и грузов, а также временного пребывания людей.

Под зданием следует понимать иной результат строительства, который выражен в виде объемной строительной системы, имеющей наземную и подземную части, включающей в себя различного рода помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Такая форма предназначена для проживания и деятельности людей, хранения продукции, размещения животных или организации производства.

Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны соглашения.

Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных фондов.

Заинтересованность арендатора в факте применения арендованной недвижимости заключается в возможности эффективного использования для производственных целей временно нанятого и эксплуатируемого имущества, без сильного финансового обременения по части расходов на приобретение.

Понятие договора аренды

Договор аренды недвижимости является консенсуальным (т. е.

заключается в момент подписания), взаимным (обе стороны обладают правами и обязанностями по отношению друг к другу), возмездным (предполагает оплату за использование предмета соглашения).

В случае если арендодатель не является владельцем недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование, то такой тип сделки возможен лишь при соблюдении всех необходимых ограничений, оговоренных собственником в силу закона.

Документ заключается строго в письменной форме согласно статьи 651 ГК РФ, где для каждой заинтересованной стороны составляется отдельный экземпляр и подписывается всеми участниками сделки. Несоблюдение этого пункта влечет за собой недействительность соглашения с юридической точки зрения.

В договоре аренды зданий (сооружений) в обязательном порядке прописывается информация о передаваемом во временное пользование имуществе. А именно:

  • наименование;
  • краткое описание;
  • месторасположение;
  • сумма арендной платы за период времени (месяц, квартал, полугодие или год);
  • график платежей, включая первый.

В качестве второго пункта к соглашению может быть приложено дополнение, называемое «Описание недвижимости». Помимо этого, к документу также прилагают копии следующих документов:

  • свидетельство о регистрации права собственности в государственном органе;
  • другой документ, согласно которого арендодатель имеет право сдавать здание (сооружение) в аренду;
  • технический паспорт объекта.

После подписания обеими сторонами, договор длительностью более года подлежит обязательной регистрации. После этого он официально вступает в силу и становится юридически обоснованным документом. В противном случае соглашение не будет иметь никакой силы с точки зрения законодательства.

Обязательной частью заключенного контракта на аренду является бланк дополнительного соглашения, в котором отмечаются условия предоставления объекта в пользование. Этим документом официально подтверждается его факт приема-передачи от арендодателя арендатору, что обе стороны согласовывают своими подписями и печатями.

Форма договора

Соглашение на передачу в аренду зданий или сооружений – документ довольно серьезный, поэтому должен быть составлен по соответствующим требованиям и включать в себя все наиболее важные моменты и пункты. В нем обязательно должны содержаться:

  • Наименование документа;
  • Дата и населенный пункт. Указываются друг напротив друга немного ниже названия бланка;
  • Наименование участников соглашения, а именно: название организации арендодателя, в чьем лице он представлен, на основании каких учредительных документов действует. По такому же принципу указывается и арендатор.
  • Основная часть бланка. Предмет договора. Один из самых больших по объему и по важности пунктов бланка.
  1. Здесь отмечается, что арендодатель передает во временное владение с целью использования здание или сооружение с обязательным указанием адреса, права собственности (с информацией о подтверждающем документе) и той части прав, которая переход арендатору вместе с имуществом. Кроме этого в данном разделе отмечаются подробные данные об объекте договора: общая характеристика, назначение, площадь и этажность, недостатки и прочие параметры. Также делается отметка о технической характеристике на основании выписки из технического паспорта здания.
  2. Далее прописывается вся информация о земельном участке, прилегающем к объекту аренды и передающемся вместе с ним. А именно: кадастровый номер, местоположение, цель использования, категория земель, общая площадь, кадастровый план.
  3. Затем указывается цель, в связи с которой арендатору требуется здание;
  4. Следующим пунктом отмечается рыночная стоимость объекта договора с учетом коэффициентов переоценки и норм амортизации на дату составления и подписания бланка;
  5. В обязательном порядке в документе прописываются передающиеся вместе с сооружением системы водоснабжения и канализации, электрооборудование, телефонные линии и прочее имущество. Перечень этого приводится в дополнительном соглашении, а в самом договоре делается пометка;
  6. Следующим пунктом определяется то, за чей счет здание будет оборудовано противопожарными и охранными системами;
  7. Затем делается отметка о праве арендатора выкупить здание, в случае если арендодатель захочет выставить его на продажу.
  • Порядок передачи недвижимости. Не менее значимый раздел договора, хотя и меньший по объему, чем предыдущий. Здесь прописывается срок, в течение которого арендодатель обязан передать другой стороне объект соглашения после его заключения. Делается отметка о состоянии самого здания, а также о технических характеристиках передаваемого вместе с ним имущества. Обязательно указываются все недостатки и минусы во избежание дальнейших споров.
  • Права и обязанности сторон. Данный раздел регулирует все вопросы, связанные с ответственностью сторон по данному соглашению и объекту аренды.

  1. Права арендодателя заключаются в: контроле за соблюдением условий документа со стороны арендатора; беспрепятственном посещении сданного в аренду здания с целью проверки состояния своего имущества; осуществлении других правомочий, доступных ему как собственнику и не ограниченных данным договором. Под обязанностями подразумеваются: предоставление арендатору указанного здания, согласно всех пунктов договора; прием необходимых мер по устранению последствий аварий, возникших не по вине второй стороны; своевременный капитальный ремонт; информирование клиента о правах третьих лиц на имущество или об отчуждении права собственности;
  2. Права арендатора заключаются в: передаче принятого здания в субаренду с письменного согласия собственника; изъятии произведенного собственными силами и средствами улучшения (без порчи основного имущества) в случае досрочного расторжения договора или его окончания; получении от арендодателя стоимости неотделимых изменений (если они были сделаны с согласия правообладателя); проведении переустройства, перепланировки или ремонта с согласия владельца. Под обязанностями арендатора подразумевают: прием обговоренного имущества во владение и использование его в соответствии с указанными целями; поддержание в пригодном состоянии и произведение мелкого текущего ремонта; своевременная оплата обговоренной по договору суммы; соблюдение всех норм безопасности (технические, противопожарные, санитарные и другие); обеспечение доступа на объект правообладателю и проверяющим службам; своевременное уведомление о желании расторгнуть или продлить соглашение.

  • Срок действия документа. В данном разделе обговаривается дата вступления в силу договоренностей между сторонами, а также окончания их действия. Кроме этого, во многих аналогичных договорах имеется пункт, где говорится об автоматическом продлении, если по истечении срока никто из сторон не пожелал его расторгнуть;
  • Арендная плата и расчеты. Этот раздел бланка посвящен финансовым вопросам. В первую очередь обговаривается сумма платы за квадратный метр площади, а также полная стоимость за весь объект. Акцент делается на то, что сумма является фиксированной и не подлежит изменению до окончания срока действия договора. Кроме этого подробно расписывается график платежей – первого и последующих, а также способ перечисления денежных средств.
  • Ответственность сторон и спорные вопросы. Этот раздел призван урегулировать все возможные споры, которые могут возникнуть в процессе действия договора. В частности, за неисполнение или уклонение от обязательств по документу стороны несут гражданскую ответственность согласно законодательства страны. Спорные вопросы могут быть решены путем совместных переговоров, досудебных служб или в суде. Здесь же обговаривается размер неустойки, которую арендодатель вправе требовать со второй стороны в случае несвоевременного внесения арендной платы.
  • Расторжение договора. избежание различных недомолвок, в этом пункте подробно расписаны поводы, по которым возможно досрочное расторжение соглашения. Поскольку потребовать этого могут обе стороны, различается и список причин. Собственник здания может разорвать договор, если объект используется нецелевым способом или его состояние значительно ухудшилось по вине арендатора, а также при длительном нарушении порядка оплаты. Вторая сторона может попросить расторгнуть договор, если имущество не было предоставлено вовремя или оно не пригодно для эксплуатации по юридическим или техническим причинам.
  • Заключительные положения. Здесь указываются дополнительные моменты по соглашению, которые не были внесены в остальные пункты. Например, что право собственности переходит к правопреемнику юридического лица в случае его реорганизации или ликвидации. Не лишним будет пункт о своевременном уведомлении второй стороны в случае изменения реквизитов или контактных данных. Кроме этого, делается отметка о количестве экземпляров (по числу заинтересованных сторон) и их одинаковой юридической силе. Тут же ставится уведомление прилагаемых дополнениях к договору и их количестве.
  • Адреса и реквизиты. Обе стороны соглашения являются равнозначными по значимости, поэтому их наименование и реквизиты располагаются в два столбика напротив друг друга. Здесь же ставится печати и подписи представителей организаций.

Продолжением договора аренды здания (сооружения) является передаточный акт, согласно которого имущество передается арендатору с целью дальнейшей эксплуатации. В нем обязательно присутствуют следующие строки:

  • Наименование документа;
  • Дата и населенный пункт. Эти записи делаются на одной строке друг напротив друга, но ниже заголовка;
  • Информация о сторонах соглашения. Она прописывается, как и в самом договоре – с указанием лиц-представителей и документов, на основании которых они действуют;
  • Основная часть. В ней делается сноска на договор аренды имущества, на основании которого составляется акт, а также сообщение о том, что арендодатель его передает, а арендатор принимает вместе с входящим в его состав имуществом и частичным правом собственности.
  • Далее делается отметка о количестве экземпляров, а также о том, у кого они хранятся;
  • Подписи обеих сторон, завизированные печатями организаций. Также располагаются друг напротив друга, как равнозначные партнеры.

Скачать бесплатно договор

Договор аренды зданий и сооружений

Источник: http://besplatniy-urist.ru/blanks/dogovornye/dogovor-arendy-zdanij-i-sooruzhenij-ponyatie-i-forma-dogovora.html

Договор аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений передается

В одной из наших предыдущих статей мы рассматривали ключевые условия при аренде недвижимости, являющихся частью строений. Сегодня мы поговорим о том, что представляет собой договор аренды зданий и сооружений. Что следует знать при его оформлении, каковы его условия и другие важные моменты.

Понятия «здание» и «сооружение»

Прежде чем перейти непосредственно к составлению договора аренды следует разобраться, в чем заключается разница между данными определениями.

Разумеется, то и другое является капитальным строительным объектом, поэтому для обычного человека два оба этих понятия обозначают одно и тоже. Но согласно Общероссийскому классификатору, и здание, и сооружение являются строениями, однако между ними существуют различия:

  1. Зданием является строением, предназначенным для формирования и поддержания определенных требований, цель которых состоит в сохранении всевозможных ценностей, ведении деятельности, культурно-социальное обслуживание населения. Здание непременно состоит из основных частей, к которой относится крыша и стены, и внутренних коммуникаций, обеспечивающих его нормальную эксплуатацию (водопровод, отопление, вентиляция, канализация и пр.). Такой объект может состоять как из жилых, так и из нежилых помещений. К зданиям относят жилые дома, торгово-офисные или развлекательные центры и т.д.
  2. Сооружением же является строение, создающее условия производственному процессу без преобразования содержимого труда, но для выполнения определенных тех. функций. Причем любое из сооружений, входящее в состав головного сооружения и составляя целостный объект тоже считается сооружением. К таким строениям относят маяки, мосты, эстакады и прочие строительные объекты с входящими в них элементами.

Договор аренды строений

Стороны договора, подписывая соглашение, берут на себя конкретные обязательства, нарушение коих ведет к начислению штрафов и аннулированию сделки. Сделка заключается между арендодателем, передающим строение на правах владения и использования либо только использования на установленный соглашением период времени, и арендатором.

Арендодателем вправе быть любой гражданин и организация, являющаяся законным владельцем строения, и лица, получившие законное право сдавать обозначенный объект на правах аренды.

При передаче в аренду строения, владельцем которого является государство (муниципалитет), при этом оно не закреплено за организациями/предприятиями государственной (муниципальной) юрисдикции, в качестве арендодателей могут выступать только органы госвласти.

Арендатором имеет право стать гражданин и организация, при этом жилые здания могут быть переданы в аренду исключительно юридическим лицам.

Соглашение оформляется в письменной форме, подготовкой соответствующего документа, его подписывают оба участника сделки. Недопустимо заключение сделки другими средствами (средства письменной связи, акцепт и пр.). Недействительным считается соглашение, которое составлено с нарушениями формы.

Заключая арендное соглашение сроком больше, чем на 12 месяцев, его обязательно требуется зарегистрировать в Госреестре. Причем сделка может быть заключена и с указанием даты ее окончания, и без определения срока.

Помимо этого, участникам соглашения необходимо знать, что существенные условия договора аренды зданий и сооружений обязательны и их отсутствие либо несоответствие установленной форме влечет за собой признание договора недействительным. К этим условиям принадлежат предмет договора и плата, установленная за пользование объектом, о них мы далее поговорим подробнее.

Объект соглашения

Объектом аренды становится само строение. Сдавая строение в аренду, ключевое внимание обращается на юридическое состояние земли, где объект располагается. В законе прописано, что вместе с получением прав на владение и использование указанного строения приобретается право на часть земли, которую оно занимает и которая требуется для его эксплуатации.

Права на землю стороны, арендующей объект, имеют прямую зависимость от прав стороны, сдающей его, если:

  • арендодатель имеет законное право собственности на землю, тогда вторая сторона соглашения приобретает право использования части земли, занимаемой объектом и необходимой для пользования соответственно с его предназначением,
  • арендодатель не является владельцем земли, тогда права арендатора на земельный участок определяются исключительно на основании оценки объема прав второй стороны.

Больше того, Законом устанавливается, что аренда объекта, расположенного на земле, не содержащийся у арендодателя в законной собственности, допустима без согласования с владельцем означенного участка, но с условием, что указанное не расходится с условиями использования земли, прописанными в российском законодательстве либо договором с ее владельцем. Целесообразно отметить, что участникам сделки не потребуется оформлять и подписывать допсоглашение, где будут описаны права использования земли.

Главным документом, устанавливающим права, в подобных ситуациях становится исключительно договор аренды объекта, подписанный сторонами.

Но, если земля, где располагается арендованное строение, продается третьим лицам, за арендатором строения остается право использования земельного участка, занимаемого арендуемым объектом и требуемого для его эксплуатации, на прежних основаниях, т.е. на условиях, которые действовали на момент заключения сделки.

Стоимость аренды

В договоре аренды на объект должно содержаться и второе существенное условие размер оплаты за аренду объекта и схемы расчетов.

Размеры арендных платежей зависят от многих параметров, в частности:

  • направление предположительного пользования объектом,
  • его технические параметры и другие.

Плата за аренду определяется зафиксированной суммой в месяц, ценой за единицу площади объекта или иным согласованным способом. Обычно, плата за аренду устанавливается в денежной форме, а выплаты осуществляются один раз в месяц (квартал).

При отсутствии согласования (в письменной форме) по данному условию, арендный договор на объект считается незаключенным.

Иные важные условия

К таким условиям аренды объектов относят период аренды. Как было сказано выше, договор аренды имущества может быть заключен на любой период времени. Если срок аренды не определяется сторонами, данная сделка заключается бессрочно (неустановленный срок).

Если в этом варианте какая-то из сторон пожелает аннулировать заключенное соглашение, то она вправе осуществить это когда угодно.

При подобном аннулировании соглашения, в соответствии с законом, требуется оповестить второго участника договора за 90 дней. Оповещение второй стороны об аннулировании сделки осуществляется письменно.

Срок указанного оповещения о предполагаемом прекращении действия договора по согласованию между сторонами может изменяться. Это обязательно прописывается в документах.

Дополнительные приложения

К арендному договору могут прилагаться следующие сопутствующие документы:

  • детальное описание объекта,
  • детальное описание земли, где располагается объект,
  • план внесения платежей по аренде,
  • свидетельство о праве собственности,
  • документы, устанавливающие права на участок,
  • кадастровые документы на строение и землю,
  • акт, подтверждающий факт передачи объекта,
  • допсоглашение,
  • протоколы разногласий и их согласования.

Передача (прием) и возврат объекта

Главной обязанностью участника, выступающего в качестве арендодателя, становится передача строения второй стороне в состоянии, отвечающем положениям сделки и его предназначению.

Передача (возврат) объекта по соглашению производится по конкретным правилам им закон придает правовой статус. Данные действия осуществляются на основании передаточного акта или другого документа, который подтверждает факт приема-передачи.

Документ подписывается обоими участниками договора.

При нежелании какой-либо из сторон подписывать документ, подтверждающий передачу объекта на оговоренных в арендном соглашении условиях, будет считаться отказом от исполнения взятых на себя обязательств по передаче объекта. Обязанность арендатора возвратить объект оформляется в аналогичном порядке.

Арендатор обязан внести плату, включающую не только арендные платежи за использование объекта, но и оплату за использование земли, где он располагается, либо передаваемый одновременно с ним соответственной частью земли, если иное не предусматривается соглашением.

Важные особенности заключения арендного соглашения

Заключая арендное соглашение на объект, следует знать, что оно обязательно составляется письменно и подписывается обоими участниками сделки. Когда объект арендуется на период больше 12 месяцев и проходит юридическую регистрацию в Госреестре, то именно с этого времени соглашение считается заключенным.

Принимая объект в аренду, участник соглашения берет на себя обязательства по уплате арендных взносов, прописанных в договоре, без задержек, пользованию объектом по его прямому предназначению, поддержанию его в должном состоянии. Причем подписывая соглашение, арендатор, получает и права, в частности:

  • истребовать удержания из оплаты сумму затрат на исправление недостатков принятого объекта, каковые полностью/по частям препятствуют его эксплуатации,
  • истребовать снижения ежемесячной платы, если по причинам, не зависящим от него, состояние объекта ухудшается,
  • передавать арендуемый им объект в субаренду, не получив на то согласие арендодателя, передавать арендные прав в залог, внося полученные средства в уставной фонд,
  • на приоритетных правах заключить арендный договор на новый период времени с условием, что раньше им надлежащим образом исполнялись возложенные на него обязательства.

Нередко арендодатель прописывает в соглашении право самостоятельно менять величину арендной платы при возникновении некоторых условий и право аннулировать соглашение при нарушениях второй стороной сроков внесения арендных платежей.

Включение в документ подобных положений не нарушает отечественного законодательства.

При этом Гражданским кодексом РФ устанавливаются общие правила, по которым при требовании арендодателя соглашение аннулируется до окончания срока только через суд, если арендатор:

  • использует строение со значительными нарушениями условий соглашения или предназначения объекта, а также с регулярными нарушениями,
  • значительно ухудшается состояние объекта,
  • больше 2-х раз подряд задерживает внесение арендных платежей,
  • не делает капитального ремонта объекта в предписанные сроки, если его проведение возлагается на арендатора,
  • в других случаях, которые предусмотрены арендным договором.

Важно, что арендодатель вправе потребовать аннулирования соглашения до окончания срока лишь после направления в адрес второй стороны письменного предупреждения о необходимости выполнения им обязательств в предписанный срок.

Требование об аннулировании соглашения будет отклонено судебной инстанцией, если арендатор своевременно исправит все нарушения. Но когда в соглашении за арендодателем такое право не закрепляется, он не вправе препятствовать второй стороне в использовании строения до соответствующего решения суда об аннулировании сделки.

Ущемление прав арендатора на использование объекта может повлечь привлечение к ответственности арендодателя.

Всегда следует с особой внимательностью относится к подготовке, оформлению и подписанию документов. Целесообразно просчитать возможность возникновения различных ситуаций, в том числе, споры между сторонами. Это в последующем защитит арендатора от всевозможных неправомерных актов, а также защитит его права.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/sushhestvennyie-usloviya-dogovora-arendyi-zdaniy-i-sooruzheniy

Составляем договор аренды правильно

Аренда зданий и сооружений передается

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п.

 Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях.

Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы.

Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц.

Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт.

Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см.

, Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ).

Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению.

Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора».

Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование.

Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи.

Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность.

Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования  у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров  с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб».

Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам.

В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

  • Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
  • Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 
  • Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

  • Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
  • Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
  • Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Источник: https://kontur.ru/articles/2223

Предмет и форма договора аренды зданий и сооружений

Предмет договора аренды выступают непосредственно арендуемые здания и сооружения, которые относятся к недвижимому имуществу. Гражданский кодекс не проводит четкого разграничения между сооружениями и зданиями и не придает этому юридического значения. Однако отдельные исследователи предпринимают попытки разграничить эти понятия и выделить их основные отличительные признаки.

К зданиям в разных источниках относятся:

  • жилые и нежилые объекты с разными правовыми режимами использования;
  • объекты, предназначенные для постоянного проживания людей или для работы;
  • дома, постройки, архитектурные сооружения.

Сооружения – это: автозаправочные станции, газовые и нефтяные скважины, магистральные трубопроводы, гидротехнические сооружения, тепловые узлы, физкультурно-оздоровительные, спортивные, спортивно-зрелищные сооружения (плавательные бассейны, дворцы спорта, стадионы, спортивные залы, концертно-спортивные дворцы), оранжереи, мосты, трансформаторы и иные инженерные сооружения, непосредственно связанные с землей. Сооружения предназначены только для технических целей и люди могут в них находиться только временно.

В российском законодательстве используется понятие «нежилое помещение». Нежилое помещение – это объект недвижимости, который отличается от понятий сооружения или здания, в котором находится и неразрывно с ним связанное. Нормы Гражданского кодекса об аренде помещений распространяются на нежилые помещения.

Предмет договора аренды может передаваться арендатору во временное пользование и владение, или же исключительно во временное пользование.

Одновременно с правом аренды помещений передается права на часть земельного участка, занятую данной недвижимостью и необходимой для ее использования (ст. 652 ГК).

Арендодатель обязан передать право на часть земельного участка, на котором находится сооружение или здание. На соответствующую часть земли передается право аренды или иное право, предусмотренное договором.

Замечание 1

Если арендодатель собственником земельного участка не является, то аренда помещения допускается без согласия собственника данного участка (если это не противоречит установленным договором или законом условиям).

Срок и цена договора аренды зданий и сооружений

Срок аренда в договоре существенным условием не является, поэтому в договоре может не определяться. Максимальный срок для аренды сооружений и зданий не установлен.

Если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться сооружением или зданием при отсутствии возражений арендодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (ст. 621 ГК).

Если в договоре срок аренды не определен, то считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. Любая из сторон имеет право от договора отказаться, предупреди вторую сторону за три месяца (ст. 610 ГК).

Под ценой в договоре аренды подразумевается арендная плата, которая является существенным условием. При отсутствии в письменной форме согласованного сторонами условия об арендной плате договор считается незаключенным.

Арендная плата может быть установлена в любой форме, прописанной в ст. 614 ГК. Установленная арендная плата включает плату и за пользование частью земельного участка, на котором расположен. Эта норма является диспозитивной.

Цена может устанавливаться за весь объект целиком или только за единицу площади. В таком случае арендная плата складывается из фактического размера здания или сооружения (ст. 564 ГК).

Арендатор и арендодатель выступают сторонами договора аренды. Арендодатель – это любой дееспособный субъект (индивидуальный предприниматель, юридическое или физическое лицо, публичные образования). Чаще всего арендодателем является собственник имущества или управомоченное собственником лицо (поверенный по договору поручения, представитель по доверенности и т.д.).

Муниципальные и государственные унитарные предприятия, субъекты права хозяйственного ведения, могут с согласия собственника сдавать в аренду данное имущество. Если эти предприятия основаны на праве оперативного управления, то они могут сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество только с согласия собственника данного имущества.

Договор аренды должен заключаться только в письменной форме (ст. 651 ГК) в виде составления одного экземпляра, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет к признанию его недействительным.

Если срок договора аренды составляет более года, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается действительным и заключенным с момента этой регистрации.

Государственная регистрация обеспечивает со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов, создает гарантии выполнения сторонами своих обязательств в надлежащем виде.

При этом государственная регистрация не затрагивает содержания данного гражданского права, не ограничивает автономию воли сторон, их юридическое равенство, имущественную самостоятельность, поэтому не может рассматриваться в качестве произвольного вмешательства государства или ограничение прав человека.

Источник: https://spravochnick.ru/pravo_i_yurisprudenciya/dogovor_arendy_zdaniy_i_sooruzheniy/

Что такое договор аренды и чем он отличается от других договоров

Аренда зданий и сооружений передается

Договором аренды называется соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору во временное пользование либо владение и пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть имущество арендодателю при прекращении договора.

От сходных договоров его отличает, прежде всего, возмездность отношений, а также тип имущества, которое передается в пользование – непотребляемые и индивидуально-определенные вещи.

Основную ценность в арендных отношениях представляют: возможность пользоваться определенным имуществом – для арендатора, регулярное получение арендной платы – для арендодателя.

Какой договор является договором аренды

Договор аренды – это соглашение, по которому арендодатель обязуется представить имущество арендатору во временное пользование либо владение и пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть имущество арендодателю при прекращении договора (ст. 606, п. 1 ст. 614, ст. 622 ГК РФ).

Прежде, чем выбрать для оформления отношений договор аренды, убедитесь, что планируемая сделка соответствует основным признакам аренды, которые можно выделить на основании ст. ст. 606, 607, 622 ГК РФ:

• пользование имуществом – возмездное, устанавливается арендная плата;

• имущество передается не в собственность, а временно во владение и пользование или только в пользование. Объект аренды надо вернуть после прекращения договора;

• планируемый объект аренды не потребляется в процессе (не теряет своих свойств в ходе использования). Это важно, так как экономическая цель аренды – использовать имущество по его назначению, но при этом так, чтобы при возврате оно осталось в таком же состоянии, как и на момент передачи в аренду, с учетом естественного износа.

По этим и некоторым другим признакам договор аренды можно отличить от иных договоров.

Понятие и признаки договора аренды важно знать, чтобы правильно сформулировать предмет договора и избежать споров о квалификации отношений по договору. В этом смысле безопасней повторить формулировку из ст. 606 ГК РФ, выбрав нужное правомочие – либо пользование, либо владение и пользование.

Какие виды договоров аренды бывают и чем регулируются

При заключении договора важно правильно определить вид аренды, в том числе учесть вид имущества, который вы планируете арендовать (сдать в аренду). От этого зависит, какие нормы будут применяться и соответственно какие требования к форме и содержанию договора нужно соблюдать.

Аренда движимого имущества, такого как мебель, оборудование или оргтехника, регулируется общими правилами об аренде, установленными § 1 гл. 34 ГК РФ.

Специальные правила установлены, в частности, для следующих договоров аренды:

1) аренда зданий, сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Правила об аренде зданий и сооружений в судебной практике также применяют к аренде помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями, сооружениями и находятся в них

2) аренда транспортных средств с экипажем или без него (§ 3 гл. 34 ГК РФ);

3) прокат, то есть аренда движимого имущества, которое по умолчанию используется арендатором для потребительских целей. При этом для арендодателя сдача такого имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью, а сам договор является публичным (§ 2 гл. 34 ГК РФ);

4) аренда предприятия как имущественного комплекса, который используется для ведения предпринимательской деятельности (§ 5 гл. 34 ГК РФ);

5) лизинг, то есть аренда имущества, которое арендодатель приобретает специально для предоставления арендатору. При этом по общему правилу имущество и продавца выбирает арендатор (§ 6 гл. 34 ГК РФ);

6) аренда земельных участков (Земельный кодекс РФ, в частности ст. 22 ЗК РФ).

Обратите внимание, что аренда государственного и муниципального имущества имеет дополнительное регулирование по сравнению с арендой частного имущества.

Отличия договора аренды от других видов договоров

Чтобы правильно оформить сделку и выбрать договорную конструкцию, соответствующую вашим намерениям, учитывайте отличия договоров аренды от иных, в том числе сходных, видов договоров.

Сравним договор аренды с некоторыми из таких договоров.

Аренда и ссуда (безвозмездное пользование)

В соответствии с договором ссуды вещь передается во временное пользование (в этом – сходство с арендой), но в отличие от договора аренды это пользование не оплачивается (п. 1 ст. 689 ГК РФ). То есть при передаче вещи в безвозмездное пользование ваши отношения будут регулироваться гл. 36 “Безвозмездное пользование” ГК РФ.

При этом отсутствие условия об арендной плате еще не делает договор аренды безвозмездным.

По общему правилу, если размер платы не определен сторонами договора, применяется размер, обычный для аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Хотя для аренды некоторых видов объектов существуют специальные правила. Так, договор аренды здания, в котором нет условия о размере арендной платы, считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Аренда и наем жилого помещения

Как ясно из названия, такой договор может быть заключен только в отношении жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, данный договор, в отличие от аренды, может быть заключен ограниченным кругом лиц. Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Если коммерческая организация желает получить в пользование (владение и пользование) жилое помещение, ей придется заключать договор аренды или иной договор. Использовать такое помещение организация сможет только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Например, можно арендовать квартиру для проживания своих сотрудников.

Аренда и услуги

Договор аренды следует заключать, если для арендатора наибольшую ценность в отношениях представляет возможность пользоваться определенным имуществом. Если же интерес представляет “личность” исполнителя и его действия, в том числе с использованием им определенных вещей (например, оборудования), то вам подойдет договор оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

На практике проблема с разграничением аренды и услуг часто возникает при заключении договора в отношении спецтехники.

Аренда и заем

В аренду могут передаваться только вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Также по смыслу п. 3 ст. 607 ГК РФ вещь должна быть индивидуально-определенной.

Поэтому, если вы передаете контрагенту в собственность, например, тонну зерна (вещь, потребляемая и определенная родовыми, а не индивидуальными признаками), а он обязуется впоследствии вернуть такое же количество зерна, ваши отношения арендой не являются. Они регулируются нормами о займе.

Аренда и хранение

По договору хранения вещи временно передаются другому лицу, так же как и по договору аренды. Однако получатель вещи (хранитель) по общему правилу не может ею пользоваться, а также предоставлять возможность пользования другим лицам (ст. ст. 886, 892 ГК РФ). По договору аренды вещь передается во временное пользование или владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).

Кроме того, по договору хранения платит сторона, которая передает вещь – поклажедатель, а по договору аренды – сторона, которая ее получает, то есть арендатор (ст. 614, п. 1 ст. 896 ГК РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8c49a48600e100b1669360/chto-takoe-dogovor-arendy-i-chem-on-otlichaetsia-o-5f3635eaeda52a77c83fb6bc

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: